高信机构2010年4月22日九江高氏·鹤问湖1号项目全程营销策划提案.pptVIP

1. 项目本体分析 2. 开发目标及问题解析 5.项目优化建议 6. 项目营销攻略 3. 市场竞争格局分析 4. 项目定位 新城大盘推广的三大关键 目前中国的“新城大盘”在运营上，针对项目营销推广，普遍认同的推广三大要点是： 一、整体推广要点 第一、如何推广项目的整体价值及实现整体价值最大化 第二、如何解决大体量盘整体推广与分期推广问题 第三、项目品牌形象与企业品牌形象的互动 城市大盘体形象作为整个推广的基调. 第一个关键解决办法 一、整体推广要点 控制整体推广和分期推广之间的节奏。 第二个关键解决办法 初期通过企业品牌建设产品形象，后期通过产品品牌提升企业品牌。 第三个关键解决办法 二、项目整体推广语 成熟生活 一步到位 根植九江 放眼未来 后期发展 鹤问湖畔，唯美江南 豪门领地 一席尊天下 中期运用 一城秀色半城湖 尊贵之上 鹤舞浔阳 早期引导 三、项目总体营销策略 良好的产品优化，展示核心竞争优势 聘请优秀的物业管理公司，解除客户后顾之忧 立足九江市，调动九江市乡镇资源，辐射周边，远交近攻 价格促动，以较有竞争力的价格，吸引周边客户 形象上的挑战者，策略上的领跑者，最优纯板式多层形象 第一展示，通过展示提升品牌优势 第二口碑，突出项目各种优势，让大众以布道者身份传播 产品策略 竞争策略 品牌策略 把握客户需求，刺激客户购买 客户策略 快、狠、准 强势推广 极致展示 精准渠道 拓展客户 核心目的 重塑价值体系保证价格 保证短时间内达到热销 保证快速热销 核心问题：在营销上如何引领客户居住需求领导市场实现快速销售目标？ 分问题1：如何在短时间内建立高认知度？ 分问题2：如何在开盘后使项目在短时间内达到热销？ 分问题3：如何通过营销使项目建立市场影响力并保持快速销售？ 分问题4、如何在保证热销基础上实现最终溢价 快速建立第一形象 四、项目营销策略要诀 扩散影响力 多渠道扩散 + 巩固影响力 品质验证 事件营销 + 建立影响力 价值展示 + + 价值体验 第一步：首次开盘（2010年10月上旬） 建立影响力——建立项目精致形象和价值体系，引导客户进行价值感知 销售目标：平开高走，锁定前期积累客户开盘1个月内完成30-50套任务； 第二步：开盘持续（2010年12月下旬） 建立影响力——开盘持销3月底前完成50-80套任务； 第三步：扩散影响力（2011年3月）——大众传播，大范围扩散 销售目标：1月—3月下旬达到总销售150-180套 第四步：巩固影响力（2011年5月）——通过印证项目优势来维持和巩固项目的影响 销售目标：11年10月达到销售260-300套 精准传播 圈层营销 五、策略实施阶段及目标分解 此时间为虚拟时间，需根据项目工程进度 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 10月 预售条件节点 150-180套 重要节点展示节点 12月二次开盘 10年10.15售楼处开放 12月下旬260-300套 2月样板房展示 开盘节点 10月下旬开盘 12月扩散影响力 征文比赛 产品发布会 销售量 30-50套 50-80套 150-180套 280-320套 客户需求量 450-750人 750-1200人 2250-2700人 3900-4500人 推售节奏根据： 1、结合1年内销售280-320套销售目标；2、目标开盘热销走量建立影响力；3、预售证获取顺序；4、顺应项目品牌扩大知名度 六、策略实施阶段推售节奏 30-50套 50-80套 下面的“人”实指人次 11年 五、策略实施阶段推广主题 第一阶段（8月-9月）核心推广主题：品牌+形象 第二阶段（10月-11年5月）核心推广主题：核心卖点 第三阶段（11年7月-10月）核心推广主题：成熟社区生活 地缘客户 全城客户 所有客户 高氏品牌（10-11月）：企业实力 专业精神（12-10.1月）：实力开发商（建筑公司、园林规划等都 是九江市一流水准） 项目与城市的关系（3月-5月）：通过城市关键 节点（区域发展、周边配套、项目核心优势）突出项目价值 九江市高档物业的价值（6月-8月） ：突出项目部分实景，准现房或 现房。 成熟现房、成熟配套，成熟生活（完美景观呈现、项目成熟度，周边 发展） 项目在口碑传播上为九江市一流品质，但价格适中，让客户产生物超所值感觉 第一必杀计：塑造城市发展空间及居住价值形象体系 展示攻略 事件攻略 渠道攻略 品牌攻略 策略体系 媒体推广 形象定位 六、营销攻略体系 如何快速建立第一形象影响力 以目标客户城市发展空间核心驱动力提取及整体形象定位基础