中国物业管理条例暨物权法.pptVIP

* 地下自行车库 物权法关于车位的规定仅针对汽车，自行车应比照处理 　自行车库牵涉家家户户，应该作为开发商出于满足公共需求(类似绿化、门卫等建设)而进行的成本投资 地下自行车车库，是开发商利用地下空间投资建造的，且已形成可独立使用构筑物，不属于小区共用的公共设施 * 地下车库 《物权法》做出的是框架性的规定，对于车位的一些具体纠纷比较难于操作 车位纠纷的焦点问题需要有关部门尽快制定《物权法》的实施细则加以规范 两个法律盲点 对于权属归开发商所有的停车位，其收费标准和执行是否应该由政府介入？ 在业主委员会还没有产生的时候，业主所有的停车位其停车费怎么收取？ * ﹙二﹚前期物业管理 第24条︰国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业 目前许多小区在建成之后采取建管一体的物业管理模式，即小区的物业公司由开发商自己组建的物业公司担当 * 北京健翔园︰物业管理启动性经费 北京市政府1995年第21号令《北京市居住小区物业管理办法》第14条规定︰居住小区物业管理的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按照建安费2%的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业 潜规则︰业主在收房时想要拿到钥匙所必需交纳的1年物业费 * 大多数小区都采取分期滚动式开发，前期业主入住数量较少，业委会尚未成立，因此小区的前期物业公司多数是由开发商自行聘用强加给业主， “左手换右手” 在入住之后，没有拿到物业启动资金的物业公司又根据《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》向业主们重复收取房屋中修费和电梯费、水泵大修费、折旧费等 物业管理启动性经费和大、中修费等属于跟公共维修基金同样性质的资金，应纳入公共维修基金(即专项维修资金)管理，归产权人即业主所有，并且物业管理启动性经费已经列入了开发建设成本 北京首例业委会起诉前期物业公司追讨物业费的案例，势必将会成为推动1995年北京市政府21号令执行的动力所在 * ﹙三﹚公共房屋出租收益和广告收益 物业公司未經业主们同意，擅自出租公共房屋所得收益？涉及不當得利的問題 物业公司未經业主们同意，擅自收取广告公司在小區广告收益？涉及不當得利的問題 民防工程︰北京清華園小區案 * ﹙四﹚物业从管理到服务 物业从管理到服务還有一段路 根据《物权法》的有关规定，新《条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约” 物业企业要对人加强服务，对物加强管理。物业公司不能只光强调“服务”了，特别是对小区内的秩序要严格管理，来保障大多数业主的权益 * ﹙五﹚社区自治的独立性 从原来的一元管理，建设部门、房地产主管部门管理，现在变成多元了，街道办事处、同一级的乡镇人民政府 在建设部2003年颁布的《业主大会章程》中就已经提到了街道办事处和乡镇人民政府对业主大会的指导作用。这一次修改，只是进行了明确 * 是否会导致对业主大会或业主委员会的多头管理？ 将业主委员会置于如此多重的监管之下，做为小区自治独立性得地位如何彰显？ 监管部门是否有渎职的问题？ * ﹙六﹚其他法理爭議 业主自治团体的法律地位不明晰，导致业主委员会地位无法充分发挥 业主委员会属于受业主大会的委托履行业主大会的某些职责，其决定与业主大会的决定相同，对业主具有约束力 业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，以及监督和协助物业服务企业履行物业服务合同等其他权利，并且在成立后向有关主管机关备案。从上述规定可以看出，业主委员会不仅具有作为诉讼中被告的资格，而且还可以在签订物业服务合同或者监督和协助物业服务企业履行合同时作为业主的代表进行独立的民事活动 业主委员会对拖欠物业管理费用和其他违反管理规约的行为以及《条例》第十五条规定的其他履行职责范围内的行为，业主委员会是否具有以自己的名义进行诉讼的资格 * 2. 绿地所有到底包含哪些内容 ？ 《物权法》第73条规定，公共绿地为业主所有，但属于城镇公共绿地或者明示个人的除外 是否包含绿地所附着的土地所有权和土地使用权？如果包括，此规定是否与我国现行的土地所有权和建设用地使用权制度相矛盾？ * 3.民防工程 民防工程性質定位 各地政府民防辦公室權利行使正當性？ * ﹙七﹚配套文件保障新条例实施 建设部陆续对原来已有的办法进行修订 主要有公共维修基金管理办法 物业企业资格管理规定 业主大会规程 业主服务收费管理办法 物业管理制度暂行规定 这些配套法规有的在修订，有的在起草，通过这些法规的修订，使物业管理制度更加完善 * 　謝謝各位 陳俐茹 法學博士