芒市三棵树·风情苑营销总案.pptxVIP

三棵树·风情苑 营销总案; 本策略，就“三棵树·风情苑”项目整体仅做概要性阐述，将重点落笔 “三棵树·风情苑”总体营销，并随市场变化情况适时调整。 房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。将“用心、品位、感动芒市”作为“三棵树·风情苑”项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动芒市”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。 ;策划目的：;项目价格策略;（一）推盘节点;（二）入市价格策略;3、平开平走 【策略概述】该策略适用于两种情况： （1）楼盘尾期价格的调整，在楼盘最后一次开盘后尾盘阶段，根据周边可比楼盘市场价格行情其价格与之平行，通过简短促销的方式，促使楼盘完销。 （2）新开楼盘在市场行情走势不确定的情况下开出，其价格与周边楼盘持平，在政策调整或市场波动情况不大的局面下，随市场行情获取合理的收益。 【缺点】不利于快速回笼现金，容易形成滞销的局面，不易制造销售火爆的局面，适用于缓慢开发的小楼盘。 4、高开低走 【策略概述】高开低走策略适用资金短缺且项目属于复合型业态的楼盘，通常先开价值较高的产品，以此支撑项目价格，拔高项目价值。获取现短期收益，作为基本保障后，在开出价值相对较低的产品，以相对高价带动相对低价。 【缺点】容易让买方市场形成楼盘跌价的印象，推广频次需密集。 【补救措施】推广需加强推广，让市场明白，所推出的产品价值不一样，故价格不一样，但享受的环境却是一样的说法。 ;5、高价高折 【策略概述】高价高折属于在《商品房销售明码标价规定》后，为应对该政策所出现的新的价格策略。以较高的价格作为入市，配上较高的产品形象及高品质的物业服务作为高价格的支撑，在以较高的折扣配合，通过折扣逐渐收缩的梯度，迫使客户快速成交，从某种意义上讲属于低开高走的变种策略，即在一定时间内实现项目短期的升值。从客户的心态来看买到了心理上的奢侈和经济上的实惠，有利于促进销售。 【缺点】该策略一旦使用，需积累大量的前期客户且前期客户均，若遇市场疲软，折扣再怎么高，也无济于事，反而对后期的发售产生不利。 6、低开平走 【策略概述】该策略属于抢现金型，通常用于品质较差、规模较大、开发企业实力不济的楼盘。其操作手法为在首次开盘以低价开出然后，逐渐收缩折扣，恢复原价。 【特点】以低价入市，楼盘价格一直低于同期周边楼盘，快速完销。 【缺点】不利于企业品牌长期建设，适用于在地产业捞一把的企业。 小结：建议选择【低开高走策略】可以利用芒市对于一房一价备案不严的空档，把握市场情况，灵活调整价格。 ;销售进程掌控（参考） 价格走“低开高走”的路线，以3000元/平米接近成本甚至微亏的超低价格切入市场（仅有3套），掀起抢购风潮，而后以10元/平米为一涨幅，低幅多频整理，最终实现一期销售均价4000元/平米。一方面强化包装及宣传，提高市场预期价格；另一方面，结合产品提高附加值。并且尽可能缩短销售。另外会做好大户型与小户型价格配比，以实现销售均价稍略超过预期的销售均价。进入销售期间以后，根据现场实际销售情况来适当调高销售价格。 ;项目营销策略;政策分析 竞争分析 客户分析 SWOT;1．整合传播平台：“公关活动+新闻媒体+广告组合” 2．总体策略：通过环境营销的手法，用公关活动和媒体两种工具做“窝”，用广告“钓鱼”。整个营销过程以公关活动为主要节点展开媒体造势和炒作。 ;2013年完成176套的销售目标！;2012-2013年,我们任重而道远!;第一部分：项目分析;政策分析;未来政策趋势预测;政策市场;政策市场;政策市场;目标客户特征汇总表;客户购房需求汇总表;客户信息通路分析;客户层面的核心问题;SWOT分析;与芒市当地项目对比本项目从“品质”上就先入为主，而与外来实力开发商对比如何在后续开发中赢得市场？不难发现芒市政策的优势、项目地段优势是未来很多大盘共同的优势，非本项目独有。 项目面临激烈竞争，处于围城中央！ 我们如何突围？;第二部分：项目营销策略;总体营销策略;总体价值 片区规划，业态之间相辅相成，它不是一个地产项目，而是升级一个新芒市 外来品牌、实力开发商作品，全新的管理理念，从新定义芒市房地产开发标准 基于芒市、东盟自由贸易区、桥头堡、重点开发开放实验区的中心都市区 基于芒市商贸、休闲兴盛后的养生中心 它将是一个全方位升级芒市城市能级，落实桥头堡政策的项目 它会改变芒市，改变生活;优良的户型设计、良好的建筑质量、成熟的核心区域…… 我们更有全方位的保全物业服务、超强生活配套、良好的社区邻里关系 我们凸显社会峰层人