[经济学]第一章 投资性房地产.pptVIP

课程简介 “高级财务会计”课程是在“中级财务会计”课程的基础上，对一些特殊行业、特殊业务、特殊呈报的会计问题进行研究的一门会计学专业必修课程。涉及的内容往往属于国际会计领域前沿性问题或国内经济生活中企业正在面临的新问题。 课程定位 对于本科阶段的学习，“高级财务会计”课程是“中级财务会计”课程的延伸； 对于研究生阶段的学习，“高级财务会计”课程是会计学专业硕士研究生“财务呈报”课程的基础。 课程结构 本课程教学由以下几部分组成： 课前准备 授课阶段 课后复习 教材及主要参考资料 主要教材： 《财务会计新编(下) 》，清华大学出版社。 参考资料： 《中级会计实务》财政部会计资格评价中心编，经济科学出版社。 投资性房地产是指企业为投资目的、而不是自用目的持有的土地和建筑物。 随着经济的发展和投资观念的改变，将房地产作为一种投资手段已是非常普遍的经济现象，甚至成为一些企业新的经济增长点。有的企业将投资房地产作为主营业务，有的企业则是兼营房地产投资业务； 有的企业投资房地产主要是为了增值而赢利；有的企业则是为了抵御通货膨胀的风险。 以往，人们将企业投资性房地产作为一般的固定资产看待，并按估计使用年限提取折旧。但其净值往往不能反映投资性房地产的真实价值。投资性房地产在经过数年以后，其市场价值不仅可能高于其账面净值,而且还经常高出其账面原值的数倍。 另一方面，对房地产的投资一般金额大、周期长、流动与变现能力较差，往往具有高收益和高风险并存的特点。 因此，在会计实务上迫切需要对投资性房地产从原有的固定资产中划分出来，作为单独一类确定会计规范，投资性房地产准则应运而生。 第一节 投资性房地产概述 一、投资性房地产的定义与特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 特征：（一）投资性房地产是一种经营性活动（二）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。 二、投资性房地产的范围 主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备 增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。 注意不属于投资性房地产的项目： （1）企业计划用于出租但尚未出租的土地使 用权或建筑物，不属于投资性房地产； （2）企业以经营租赁方式租入的固定资产再 转租的建筑物不属于投资性房地产； （3）自用房地产，如自行经营旅馆饭店，不属于投资性房地产；但如果将其出租,且出租部分能单独计量和出售的，确认为投资性房地产。 （4）如果企业部分用于赚取租金或资本增值，部分自用，如果不能单独计量和出售的，不确认为投资性房地产。 （5）无偿划拨的土地不属于投资性房地产； （6）房地产开发公司取得的土地使用权，如果 用于出售，应作为企业的一项存货，如果 是准备用于出租，才能作为投资性房地 产； （7）按照国家有关规定认定的闲置土地，不属 于持有并准备增值的土地使用权。 两个条件是： 1. 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场； 2. 企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 （一）历史成本的含义 一（二）成本计量模式的优缺点 优点：具有可验证性，因为它是企业在购置或建造投资性房地产时实际支付的价格。遵循了稳健性原则和客观性原则。 缺点：假如以后经济状况和价格水平发生变化，它就不能反映投资性房地产的未来价值和现行市价。  （三）成本计量模式的核算方法 企业采用成本模式计量，那么投资性房地产与一般的房地产处理方法一样，可参照固定资产的会计期末计量方法。 （具体略） 1.确定入账价值后，假如是一项出租的土地使用权或准备增值的，期末进行摊销： 借：其他业务成本??? 贷：投资性房地产累计摊销 如果是房屋建筑物： 借：其他业务成本??? 贷：投资性房地产累计折旧 2.出租的房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入，摊销的计入其他业务成本。 3.期末应判断投资性房地产的可收回金 额，看其是否减值。 减值时： 借：资产减值损失??? 贷：投资性房地产减值准备 计提减值准备后，不允许转回。  帐务处理要点： 二、采用公允价值模式进行后续计量 （一）采用公允价值模式的前提条件 同时满足两个条件，就可按公允模式计量： 1、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场； 2、公允价值能够合理估计。  （二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理 1.取得时 入账价值 = 买价 + 税费