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奉贤庄行土地可行性报告 地块基本指标 土地用途 -- 容积率 2.0 占地面积(万m2) 50 建筑面积(万m2) 100 地块基本指标 地块基本位置 区域 奉贤 板块 庄行 环线位置 郊环外 地块位置 目标地块位于庄行板块，周边主要板块有南桥板块，海湾板块，吴泾板块以及浦江镇板块。 海湾板块 吴泾板块 浦江镇板块 南桥板块 地块位置 成交均价：11000元/m² 海湾板块 成交均价：11000元/m² 吴泾板块 成交均价：24000元/m² 浦江镇板块 成交均价：24000元/m² 沪金高速 地块距离A30仅2公里，可接驳沪金高速直通南桥镇、吴泾镇或进入海湾镇。从目前板块的成交均价来看，庄行的价格比南桥、吴泾与浦江更有优势，为客户外溢提供了有利条件。 A30 南桥板块 成交均价：18000元/m² 2013庄行板块公寓量价走势 板块目前从数据来看，成交相对平淡。 2013庄行板块别墅量价走势 别墅与公寓的情况相同，2013年上半年，成交平淡，7月的市场供给后，成交明显增大，从目前看，市场明显供给不足。 板块周边项目梳理 庄行板块目前在售只有二个项目，景源名墅，佳兆业8号为2013年下半年新开项目，公寓2014年开始销售。馨雅名筑是周边南桥板块2013年下半年新开楼盘。 项目名称 景源名墅 所属板块 庄行 首次 开盘时间 2012-06-30 容积率 1.2 总占地面积 （万方） 9.30 总建筑面积 （万方） 14.55 绿化率 35% 售价 （万元/㎡） 1.2 物业类型 公寓、别墅 户型面积 （㎡） 1R:54 2R:88 3R:110-129 4R:132-170 别墅： 238-375 景源名墅 2013年庄行板块唯一在售公寓项目。面积段跨度较大，从刚需到终改客户都有涉及。 景源名墅-户型 联排：276-283m². 联排：237-253m². 2013景源名墅成交量价 2013景源名墅公寓成交量价 景源名墅3月加推，需求在3月、4月集中释放。之后因可售房源不足，成交趋于放缓。 2013景源名墅成交量价 2013景源名墅别墅成交量价 景源名墅已进入尾盘可售房源不足，成交量低迷。 景源名墅-公寓配比比例 面积段 （m²） 供应 （套数） 可售 （套数） 已售 （套数） 成交均价（元/m²） 总价段 （万元） 2013年 成交套数 2013年 成交均价 去化率 1R: 54 47 5 42 11416 62 42 11416 89.36% 2R: 88 53 44 9 12140 105 8 11942 19.68% 3R: 110-129 340 122 218 10830 128 158 11100 64.12% 4R:132-170 60 17 43 10530 153 23 10883 71.67% 复式 13 2 11 11215 126 9 11116 84.62% 合计 513 190 323 10881 - 240 11130 62.96%　 景源名墅公寓主力户型为3R: 110-129, 总价段128万，针对刚改型地源客，去化能力较好。刚需户型1R:54, 因低总价去化能力强。2R:88，夹在1R和3R之间，因总价原因起到了买3R的台阶作用，去化能力偏弱。 景源名墅-别墅配比比例 面积段 （m²） 供应 （套数） 可售 （套数） 已售 （套数） 成交均价（元/m²） 总价段 （万元） 2013年 成交套数 2013年 成交均价 去化率 237-280 71 7 64 16461 420 18 17272 90.14% 326-384 16 11 5 21314 740 1 27531 31.25% 合计 87 18 69 16995 - 19 17812 79.31% 景源名墅别墅供应主要集中在237 m² -280 m²，现已基本售罄。 项目名称 佳兆业8号 所属板块 庄行 首次 开盘时间 别墅： 2013-7-5 公寓： 2014-1-3 容积率 0.58 总占地面积 （万方） 19.47 总建筑面积 （万方） 11.30 绿化率 35% 售价 （万元/㎡） 1.3 物业类型 公寓、别墅 户型面积 （㎡） 1R: 63 2R: 117 3R: 160 别墅： 156-190 佳兆业8号 佳兆业8号为2013年下半年新开楼盘，2014年初新推出公寓供应。 佳兆业8号-户型 89㎡ ，二房二厅一卫 119㎡ ，三房二厅二卫 2013年佳兆业8号别墅成交量价 佳兆业8号7月开盘，成交活跃，成交均价在19000-20000元/m²。 佳兆业8号-公寓配比比例 面积段 （m²） 供应 （套数） 可售 （套数） 已售 （套数） 成交均价（元/m²） 总价段 （万元） 2013年 成交套数 2013年 成交