融侨·左海湾花园洋房策划案.ppt

* 融侨·左海湾花园洋房 交流会 RONGQIAO_ZUOHAIWAN 汇报内容 花园洋房体量的可行性推导 价格期望怎样实现 针对项目一期设计方案以及产品设计的意见 左海湾 左海湾基础经济指标 6570个 － 规划停车位 13500户 30000余户 规划套数 15.6% 14.97% 建筑密度 64% 35.57% 绿化率 2.21 1.83 容积率 167.99万㎡ 350万㎡ 总建筑面积 75.99万㎡ 191万㎡ 总占地面积 左海湾 融侨半岛 市场蛋糕 寻找融侨洋房市场空间 餐刀的思考 数据来源：网上房地产即时成交数据 花园洋房如何挤占类别墅、多层的市场空间 南岸区中高端物业如何挤占北部新区的市场空间 供应解构 寻找融侨洋房市场空间 需求解构 15.2% 19.7% 南岸区 渝中区 九龙坡区 江北区 12.6% 29.8% 31.8% 40.4% 19.2% 12.6% 意向群体来源 居住区域 工作区域 花园洋房04-07年3月供应 04-07年3月供应结构 中高端人群需求结构 个案借鉴 寻找融侨洋房市场空间 85% 5个月 408 480 2006-12-13 3100 郊区型 同景国际 60% 4个月 500余套 840 2006-12-24 4800 郊区型 金科东方王榭 65% 7个月 450 690 2006-9-16 4700 郊区型 龙湖好望山 85% 10天 200多套 256 2007-4-15 5000 城市型 龙湖大城小院 销售率 销售周期 销售套数 总套数 入市时间 楼盘均价 属性 项目名称 抽样项目：2006年9月——2007年4月累计销售约1500套、约24万方、按照品牌企业占60%市场份额估算，2007年预计市场消化量约40万方。 供需牵引力 寻找融侨洋房市场空间 市场空间 16.9 15.3 13.9 12.7 花园洋房市场空间 48.2 43.8 39.8 36.2 总南岸区市场空间 1.9 1.7 1.5 1.4 九龙坡区 4.4 4.0 3.6 3.3 北部新区 4.3 3.9 3.5 3.2 江北区 2.4 2.2 2.0 1.8 渝中区 35.3 32.1 29.1 26.5 南岸区 2009年 2008年 2007年 2006年 　 物业结构分割 价值与品牌分割 区域需求分割 融侨洋房 空间 左海湾花园洋房价值实现 价值曲线对比发现项目的差异化元素 差异化元素下的核心价值延展 项目定位方向判断 价值体系构成 花园洋房价值曲线 低 中 高 区位价值 开发品牌 销售单价 社区规模 配套功能 景观资源 物业管理 产品创新 生活概念 数量稀缺 △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ 龙湖洋房（品牌洋房） ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 同景洋房（普通洋房） 融侨洋房 发现融侨洋房的核心价值 区域价值更强 社区规模更大 景观优势明显 交通便利 辐射全重庆 生活便利 闹中取静 价值提升 稀缺性 多种物业 多种物业 人员复杂 影响力较大 自身配套完善 江景资源 湖景资源 坡地地貌 重点突出价值 需规避的问题 引导的价值 需要改善价值 + 创新产品 差异点下的价值梳理 交通便利 辐射全重庆 生活便利 闹中取静 价值提升 稀缺性 多种物业 多种物业 人员复杂 影响力较大 自身配套完善 江景资源 湖景资源 坡地地貌 重点突出价值 需规避的问题 需引导的价值 需要改善价值 + 创新产品 绝版长江资源 内湖景观 坡地的层次感 地段稀缺 融侨品牌 城市中心 稀缺物业 花园洋房 洋房 城市 景观 坡地 优势价值的提炼 定位关键词提炼 洋房 城市 景观 坡地 都市洋房生活方式 长江边上的花园洋房 富有变化和个性的洋房 长江 坡地 城市 花园洋房 别墅级享受 接受程度更广 稀缺资源 项目定位方向 长江边上的融侨花园洋房 献给那些想要留住山和水的重庆人 别墅级都市花园洋房生活群落 五大主力构建左海湾花园洋房价格支撑 景观无所不用其极 适度控制产品面积 城市核心洋房的稀缺 创新性产品的打造 打造地方特色产品 多功能附加提升价值 产品创新 融侨配套 别墅级花园洋房 都市洋房生活方式 左海湾规划设计方案及产品建议 定位方向下的产品设计方向 都市洋房生活方式 长江边上的花园洋房 富有变化和个性的洋房 景观最大化原则 因地制宜富有地方特色 独立圈层社区打造 别墅级都市花园洋房生活群落 总体规划设计原则建议 原则一、阶层感 尽量保证花园洋房的集中性，便于打造整体品质感。过于分散不利于管理、也不足以支撑总体价值。保障花园洋房的相对独立。 原则二、景观最大化 景观最大化原则，充分利用江景，湖景景观。 原则三、层次感 充分利用项目坡