《税企争议解决与实操》课后完整版课件.ppt

2.“容积率大于0.5所有地价均计入房产原值缴纳房产税”？ ◆ 《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税【2010】121号）第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。 宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 税总便函解读财税【2010】121号 问题：应税房产配建了一些非应税建筑物，如游泳池、烟囱、水塔等，在计算计入房产原值的土地价值时，是否应将这些建筑物所占土地的价值扣除。 解读：按照现行房产税有关政策，独立于房屋之外的建筑物，如游泳池、烟囱、水塔等，不属于房产，不是房产税的征税对象，其所占用土地的价值也不应该计入应税房产的原值征收房产税。因此，在计算应计入房产原值的地价时，可将非房产税征税对象的建筑物所占的土地价值进行扣除。 第一种情形：宗地容积率大于0.5的，按应税房产（指按原值计税的地上房产）建筑面积除以容积率计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 公式为：计入房产原值的地价 =应税房产建筑面积÷容积率×土地单价； 第二种情形：宗地容积率低于或等于0.5的，按应税房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 公式为：计入房产原值的地价 =应税房产建筑面积×2×土地单价。 【案例】某宗土地上房产总建筑面积为5000平方米，其中企业拥有的应税房产建筑面积为3000平方米，另外该宗土地面积1000平方米，地价200万元（土地单价2000元/平方米），宗地容积率为5。 计入房产原值的地价=应税房产建筑面积÷容积率×土地单价=3000平方米÷5×2000元/平方米=120万元。 【案例】某工厂有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地价1000元，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米（假定80%应税房产），宗地容积率为0.4。 计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=8000平方米× 80%×2×1000元/平方米=1280万元。 3.支付的土地租金是否应并入房产原值缴纳房产税？ ◆厦地税函【2011】8号：《厦门市地税局关于明确将地价并入房产原值征收房产税有关问题的通知》第二条规定： 纳税人自建的房产所占用的土地是以租入方式取得国有土地使用权的，其支付的租金应并入房产原值； 如果以租入方式取得的是集体土地使用权的，其支付的租金可暂不并入房产原值。 上述租金以合同约定的总金额为准。 ◆ 财税【2010】121号第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。包括：支付的土地出让金或者土地转让价款、土地契税、耕地占用税、拆迁补偿费、规划设计、勘探费、“七通一平”费用等。 【提示】当前有部分企业的土地仍是无偿划拨的，企业为取得土地使用权支付的价款为零。此外，近年来随着国有企业改制，部分划拨土地虽以国家授权经营、作价入股等方式对土地进行了价值评估，这种评估价值不属于取得土地使用权支付的价款，不需要计入房产原值。 4.房地产公司的物业管理用房是否应该征收房产税？ ◆财税【2006】186号《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》第一条规定： 对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。（会所） 5.企业一次收取多年租金是否一次缴纳房产税？ 【解析】 （2）应扣缴增值税（可以抵扣） =100÷（1+6%）×6%=5.66 （3）应扣缴城建税及附加 =5.66×（1+12%）=0.68 （4）应扣缴企业所得税 = 100÷（1+6%）×10% =9.43 　（5）应扣税金及附加合计=5.66+0.68+9.43=15.77 （6）税后=100-15.77=84.23 ◆《国家税务总局办公厅关于沃尔玛（中国）投资有限公司有关涉税诉求问题的函》（国税办函【2010】615号）规定： “如果合同约定非居民企业取得所得应纳中国税金由中国企业承担，