不动产进项税额分期抵扣问题.pptVIP

进项税分期抵扣（国税总局15号公告） 序号 项目 政策 备注 1 适用两年抵扣的情形 基本政策：2016年5月1日后取得，并在会计制度上按固定资产核算的不动产及不动产在建工程。1.直接购买；2.接受捐赠3.接受投资入股；4抵债5.自建不动产的“ ①购进货物”、②“建筑服务、③设计服务进项税额6.改建、扩建、修缮、装饰不动产超过不动产原值50%的。 ①购进货物”、②“建筑服务、③设计服务进项税额 适用两年抵扣的考虑因素1.适用两年抵扣的情形，关键字是两个：一是2016年5月1日后“取得”；二是，会计制度上按照“固定资产”核算。2.企业取得不动产有三种方式一是购买，二是自建，三是租入。购买和自建的原则上按照两年抵扣，考虑到地产企业“转固”情形不多，地产企业自建转固，也一次性抵扣。租入的租金，一次抵扣。3.企业不动产的用途有三个一是，出售；二是自用；三是出租。 原则上，自用的地产是两年抵扣的，出售和出租的都可以一次性抵扣，考虑到非地产企业建造为出售的情形较少，一律分两年抵扣，如果第13个月之前就出售了，给予待抵扣税金全部抵扣的特殊政策。总结：基本规则租入的，和为出租的不动产，一次抵扣。房地产开发产品一次性抵扣非地产企业购入和自建分两年抵扣。 2 一次性抵扣的情形 1.房地产企业开发产品（会计不按照固定资产处理，即使自行开发的开发产品转为固定资产，也无需按照两年）2.投资性房地产（会计不按照固定资产处理）3.施工临建（虽然按照固定资产处理，但是寿命短）4.融资租入（虽然计入固定资产，但是进项本来就分期取得） 进项税分期抵扣（国税总局15号公告） 序号 项目 政策 备注 3 抵扣时间 例如：购买不动产进项税额1100万1.取得专票当月：抵扣1100×60%=660（万）2.第13个月：抵扣1100×40%=440（万） 难题在于自建固定资产购买的货物，取得时间不同，因此需要按照发票分别记载台账。 4 会计处理 案例：购买不动产进项税额1100万1.取得专用发票当月借：固定资产1000万元 应交税费—应交增值税（进项税额）66万 应交税费—待抵扣税额 （xx项目） 44万 贷：银行存款 1100万2.第13个月借：应交税费—应交增值税（进项税额）44万 贷：应交税费—待抵扣税额 44万 　 5 先抵扣后挂账（常用于工程物资） 案例：2016年10月，M公司购进一批材料，价税合计1170万元，已经全额抵扣进项税。1.用于自建厂房2017年3月，这批材料用于自建厂房。借：应交税费—待抵扣税金（厂房项目）102万元 贷：应交税费—应交增值税（进项税额转出）68万元2.2018年4月，待抵扣转入借：应交税费—待抵扣税额68万元 贷：应交税费—应交税费（进项税额）68万元 第五条 购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。 注意：服务，只包括设计和建筑服务。事实上设计和建筑服务往往是可以分得清用途的，因此先抵扣后挂账，常用于工程物资。 进项税分期抵扣（国税总局15号公告） 序号 项目 政策 备注 6 抵扣13个月以内转让不动产（或者注销） 案例：1.购买办公楼2016年5月，M公司购进办公楼价税合计1100万元，该公司做账如下：借：固定资产 1000万 应交税费—应交增值税（进项税额）66万 应交税费—待抵扣税额 （办公楼） 44万 贷：银行存款 1100万 2.2017年3月，M公司出售办公楼，转让价格1332万（含税） 第一步：在不动产所在地地税局预缴税款 预缴税款=（1332-1110）÷（1+5%）×5%=10.57（万） 第二步：机构所在地申报 （1）销项税额=1332÷（1+11%）×11%=132（万） （2）进项税额：待抵扣税金转入44万 （3）应纳税额=销项税额-进项税额=132-44=88（万） （4）实纳税额=88-10.57=77.43（万）  第六条 纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。第十条 纳税人注销税务登记时，其尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额于注销清算的当期从销项税额中抵扣。 进项税分期抵扣