[经管营销]江门市房地产市场监控报告.pptVIP

2011年江门市市场监控报告 2011年江门房产报告 一、宏观资讯……………….……3 二、土地市场…………………….9 三、二级市场……………………12 四、后市分析……………………29 Part.1 宏观资讯 4 “新国八条”政策分析 新国八条实施已有一段时间，部分一线城市已经出现量跌价跌的表现。从当前一线城市楼市的表现可以看到，调控政策已在短期内出现了一定的成效：首先，限贷、限购直接引发的成交持续收缩，加上开发融资成本的大幅上升，已使得部分房企资金链紧张，令房价持续高位运行的动力明显不足。在限贷、限购与加息在调控中，起到了互补性作用。因为限贷、限购属于一种强制性的限制消费政策，它只是表面压低了市场成交量，并没有真正解决抑制消费者的消费欲，在短期之内具有治标的功效，却没有治本的作用。 相比，广东没有限购二三线城市成交量及大幅增长。自三月自佛山限购后，也给江门带来了利好的消息，投资者将目光转移动珠三角其它城市。限购出台后珠三角楼市价格“洼地”有明显的变化，江门市与佛山市顺德区接壤，来往交通最为便利。今年年初广珠城轨的开通，更是拉近了广州与江门之间的时空距离。交通完善，带动江门市楼盘价格上升趋势，江门楼市受投资者的青睐。 5 存款类金融机构人民币存款准备金率上调 今年以来，央行以每月一次的频率，连续四次上调存款准备金率，如此频繁的调升节奏历史罕见。 美地分析：此次再度上调存款准备金率后，银行的资金更加雪上加霜，房贷会更加难贷。而逐步上调，“没有上限”的存款准备金率，对房价高昂的城市，特别是一线城市来讲，意味着贷款买房的需求又受到了压制，这将再次考验坚持“房价坚挺”的开发商的资金链。对于江门、中山等二、三线城市而言，后期影响需进一步观望。 6 国家发展改革委相关文件规定 7 江门楼市政策概要 8 江门市重点市政规划 Part.2 土地市场 10 2011年江门市蓬江区非工业挂牌土地概况 编号 位置 面积 土地用途 起始价 容积率 建筑密度 挂牌开始时间   JD2011-1 江门市蓬江区幸福路12号地段 11786.5平方米 住宅用地 3000万元 1.5-2.5 ≤30 2011年01月06日 JD2011-4 江门市杜阮镇北芦陈古坑（土名）地段 60272.9平方米 其他土地 2219万元 ≤0.5 ≤35 2011年01月29日 JD2011-6 蓬江区耙冲市场南侧地段 131624.08平方米 住宅用地 10860万元 1.5-2 ≤35 2011年02月18日 JD2011-7 蓬江区棠下镇新昌猪乸环（土名）灏昌园北侧地段 9839.7平方米 住宅用地 3740万元 1.5-2 ≤30 2011年02月18日 11 2011年江门市非工业成交用地概况 编号 面积 用途 位置 成交价 竞得人 JD2011-7 9839.7平方米 住宅用地 蓬江区棠下镇新昌猪乸环（土名）灏昌园北侧地段 3800 江门市灏昌房地产开发有限公司 JD2011-6 2.58492公顷 住宅用地 蓬江区耙冲市场南侧地段 16500 江门市龙骏置业有限公司 Part.3 二级市场 13 二级市场情况 时间 一手住宅成交 二手住宅 成交 批准预售 住宅 待售 成交面积 成交套数 住宅均价 别墅均价 公寓套数 公寓均价 成交面积 成交套数 面积 套数 套数 2011年3月 12.18 966 6124 9626 905 5542 6.48 694 11.6 972 5400 2011年2月 8.72 666 6666 9771 609 5972 2.34 256 0 0 5300 环比（%） 39.7 45.0 -8.1 -1.5 48.6 -7.2 176.9 171.1 - - 1.9 美地分析： 1、本月住宅新批预售7个项目合计近千套，在调控压力下部分开发企业提前推货，但中小户型供应依然紧缺。 2、供应放量使新建住宅成交量继续走高并逼近千套，市场热度未减。同比增加超过八成。 3、受高端项目成交比例下降的影响，新建住宅交易均价环比回落8.1%，也低于1月，同比仍上涨26.1%。公寓均价结束连续六个月的单边上涨，环比回落7.2%。 4、二手住宅成交量强势反弹，再创去年1月以来的新高。 5、房价涨势虽趋缓，但成交依然活跃，判断房价出现拐点仍言之过早，调控不容松懈。 14 二级市场情况 美地分析：纵观整个4月网签交易情况，4月江门市中心城区楼市情况起伏较为明显，由开始均价7142元起步的关口，经过传统认为的楼市交易淡季4月清明假期，后续反弹较为明显表现在4月底，临近5月交易旺季的影响作用较大，预计5月江门城区楼市将继续明朗，将会引来一个小高峰。 15 二级市场情况 美地分析