住房反向抵押贷款定价精品.pptVIP

（1）模型参数确定 考虑到女性比男性更长寿，本文只研究女性老年人住房反向抵押贷款的定价，即只考虑表中女性投保人的死亡率，带入以上公式可以得到60、70、80岁得女性在此后每一年的死亡率及其变化规律，如图1所示 图1 60岁、70岁、80岁女性死亡率曲线图 * （1）模型参数确定 ② 房屋资产价格变动率g+ 的确定 房屋资产价格变动率也就是房屋资产的回报率，它等于无风险投资回报率和房屋资产投资风险回报率之和，即g+ 我国各大城市住房价值的波动差异大，有的地区房价上涨很快，有的地区则上涨很慢。所以房屋资产价格变动率的确定要针对不同的城市分别界定。本文以大连市商品住宅价值变动为例。通过计算大连市近10年商品住宅平均价格增长率来估计价格变动率，如表2所示 * 表2 大连市商品房均价变动率 年份 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 商品房均价 2605 2791 2844 2922 3116 3714 4525 5568 5775 6249 7044 价格变动率（%） 7.14 1.90 2.74 6.64 19.19 21.84 23.05 3.72 8.21 12.72 资料来源：大连国民经济和社会发展统计公报 =9%。 （1）模型参数确定 * （1）模型参数确定 根据近10年的新商品住宅平均价格，计算得到每年的房价变动率，根据上述变动率的计算方法，得到大连市年均房价变动率为10.7%。考虑到申请住房抵押贷款的房屋大部分为二手房，房价变动率没有新商品房变动率大，故取为9%，即g+ =9% * ③ 住房抵押贷款业务中的成本费占房屋资产的比例 的确定 美国的反向抵押贷款业务发展成熟，其将定价模型中的业务成本费率定为6%；而对于刚引进此项业务发展不够成熟的我国来说，业务成本很容易就达到了房屋现值的10%，即将定价模型中的业务成本费率定为10%。 （1）模型参数确定 * ④ 房屋的折旧率 的确定 在我国房屋的设计寿命为70年，但在实际使用中，往往达不到设计寿命，现以50年使用寿命来计算房屋的折旧率，采用直线折旧法，每年的折旧率为2%。 （1）模型参数确定 * ⑤ 无风险利率 的确定 本文用1年期定期存款的利率3.25%作为无风险利率的衡量标准，即 =3.25%。 ⑥ 反向抵押贷款风险利率m的确定 由于反向抵押贷款业务面临着较大的风险，就必定大于无风险利率，本文取风险利率为5%。 （1）模型参数确定 * （2）模型分析 从公式模型中，我们可以得到如下定性分析： ① 从定价模型可以看出无论是一笔支付模型还是终生年金模型，都和房屋资产现值成正比 在住房反向抵押贷款过程中，贷款机构付出的是用现金形式支付的贷款，回收的是借款人的房产，即用房产来偿还债务，通常现值较大的房产在将来也有较高的价值，因此合同到期时用于偿还的金额越多，贷款机构愿意借出的金额，即支付的贷款额也越大。 ② 房屋资产变动率 g+ 和支付额是成正比的 房产的升值潜力越大，贷款合同终止时，房产价值就越大，那么贷款人能够得到的贷款也就越多 * （2）模型分析 ③ 折旧率 与支付额成反向关系 折旧率大意味着房产贬值得快，到期时抵押住房余剩的价值就越少。 ④ 反向抵押贷款风险利率与贷款额成反比 m较大意味着贷款成本高，所以贷款额会减少。 ⑤ 住房抵押贷款业务中的成本费占房屋资产的比例 与贷款额成反比 贷款额中越高的比例用于该项业务的费用支出，那么借款人能得到的贷款额就会相应减少 * （2）模型分析 ⑥ 无风险利率 对产品定价的影响较为复杂。 考虑一笔支付的情况时，当gm时， 增加会使公式中含有 的项减小，从而减小支付额； 变小会使公式中含有 项变大，从而使支付额增加。当gm时，情况相反。当g=m时， 的变化不会引起支付额的变化。 * 4 反向抵押贷款定价的实证分析 参数取前面分析得到的数据，假设房屋现值H为50万。分别计算大连市女性住房反向抵押贷款的一笔支付额和年金支付额，结果如下表3 * 年龄 一笔支付额（万元） 终生年金支付额（万元） 60岁 32.20128 1.385423 70岁 35.87571