[管理学]第十章土地增值税.ppt

第十一章 土地增值税 第一节 土地增值税概述 一、土地增值税概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。 1994年1月1日开始实行《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。 二、土地增值税的作用 1、有效地抑制炒卖房地产的投机活动，促进房地产市场健康发展； 2、维护国家权益，防止国家土地增值收入流失，增加财政收入； 3、保护从事正常房地产开发者的合法权益，使其得到一定的投资回报，促进房地产开发结构的调整。 第二节 土地增值税税制主要内容 一、征税范围 土地增值税对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入征税。对征税范围的理解： 1、以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为； 2、国有土地是指按国家法律规定属于国家所有的土地； 3、地上的建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上、地下的各种附属设施；附着物是指附着于土地之上的不能移动，一经移动即损害的物品。 4、收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收入，包括货币收入、实物收入、和其他收入。 二、纳税人 土地增值税的纳税人为转让房地产并取得收入的单位和个人。单位包括：各类企业、事业单位、国家机关、社会团体、其他组织；个人包括个体经营者。 三、计税依据 土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。公式如下： 土地增值额=出售房地产的总收入－扣除项目金额 扣除项目金额的具体规定： 1、取得土地使用权所支付的金额。包括：取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 2、开发土地和新建房屋及配套设施的成本。包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 3、开发土地和新建房屋及配套设施的费用。包括：与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出： （1）凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付金额和房地产开发成本的5%以内计算扣除。即： 房地产开发费用=贷款利息+（第1项+第2项）×5% （2）凡不能够按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权支付金额和房地产开发成本的10%以内计算扣除。即： 房地产开发费用=（第1项+第2项）×10% 4、旧房及建筑物的评估价格。如转让已使用的房屋及建筑物，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置价格乘以成新度折扣率后的价格。 5、与转让房地产有关的税金。包括：转让房地产时缴纳的营业税、城建税、印花税、教育附加费。 6、对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权支付金额和房地产开发成本，两项规定计算的金额之和，加计20%扣除。即： 加计扣除=（第1项+第2项）×20% 扣除项目金额计算例题 某房地产开发公司销售写字楼一幢，取得销售收入2000万元，开发该写字楼支付土地使用权价款为200万元，建筑物成本600万元，贷款利息30万元。请计算计征土地增值税的扣除项目金额。 1、支付土地使用权地价款 200万元 2、土地开发成本（建筑物成本） 600万元 3、土地开发费用 30+（200+600）×5%=70（万元） 4、销售房地产有关的税金 2000 ×5%=100（万元） 100 ×7%=7（城建税） 100 ×3%=3（教育附加） 2000 ×0.3‰=0 . 6（印花税） 税金合计 100+7+3+ 0 . 6=110 . 6（万元） 5、加计扣除 （200+600） ×20%=160（万元） 扣除项目金额 200+600+70+110 . 6+160=1140 . 6（万元） 土地增值额 2000 – 1140 . 6 = 859.4 （万元） 1 未超过50%的部分 30% 0 2 50%~100%的部分 40% 5% 3 100% ~200%的部分 50% 15% 4 超过200% 的部分 60% 35% 五、应纳税额的计算