-成都保利中心2010年度营销方案1030387034PPT.ppt

PART6:销售策略及执行 定价思路 定价原则： 　　一、本案与竞品价格保持合理的价格差距，达到利润最大化； 　　二、在原则一的前提下，保证项目销售去化速度达到目标。 住宅产品 价值 环 境 价 值（40％） 开 发 价 值（40％） 品牌价值（20％） 合计 因素 分项价值 板块价值 人文环境 交通环境 自然环境 总体规划 产品户型 小区配套 周边配套 开发商品牌/实力 物业管理品牌 　 比例 40% 10% 20% 30% 30% 30% 20% 20% 70% 30% 综合 16% 4% 8% 12% 12% 12% 8% 8% 14% 6% 保利中心 分值 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 　 权重分值 16% 4% 8% 12% 12% 12% 8% 8% 14% 6% 100% 望江橡树林 分值 50 80 70 120 90 80 70 80 70 90 　 权重分值 8.00% 3.20% 5.60% 14.40% 10.80% 9.60% 5.60% 6.40% 9.80% 5.40% 79% 华宇荣国府 分值 90 100 100 100 100 90 70 90 70 90 　 权重分值 14.40% 4.00% 8.00% 12.00% 12.00% 10.80% 5.60% 7.20% 9.80% 5.40% 89% 翡翠城 分值 50 80 70 130 110 100 90 80 100 100 　 权重分值 8.00% 3.20% 5.60% 15.60% 13.20% 12.00% 7.20% 6.40% 14.00% 6.00% 91% 成都A区 分值 70 90 90 100 90 70 70 100 70 70 　 权重分值 11.20% 3.60% 7.20% 12.00% 10.80% 8.40% 5.60% 8.00% 9.80% 4.20% 81% 市场比较法——住宅推导 　　综上，保利中心住宅产品，均价约为13500元/平米。 　 华宇荣国府 翡翠城 望江橡树林 成都A区 表单均价 12000 10000 7100 9000 类比权重 89% 91% 79% 81% 楼盘权重修正值 80% 15% 5% 5% 保利中心住宅类比价格 13440 市场比较法——住宅推导 本案的住宅部分承担了快速贡献现金流的重要任务，因此，在定价方面需留有一定的价格预期空间。 目前，区域内类似住宅的均价在8000~12000之间。相对于单价的变化对于销售速度的影响，总价的合理控制对销售速度的影响更为巨大。 市场比较法——LOFT推导 住宅产品 价值 环 境 价 值（40％） 开 发 价 值（40％） 品牌价值（20％） 合计 因素 分项价值 板块价值 人文环境 交通环境 自然环境 总体规划 产品户型 小区配套 周边配套 开发商品牌/实力 物业管理品牌 　 比例 40% 10% 20% 30% 30% 30% 20% 20% 70% 30% 综合 16% 4% 8% 12% 12% 12% 8% 8% 14% 6% 保利中心 分值 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 　 权重分值 16% 4% 8% 12% 12% 12% 8% 8% 14% 6% 100% 金色海蓉 分值 80 70 80 80 90 100 80 90 110 110 　 权重分值 12.80% 2.80% 6.40% 9.60% 10.80% 12.00% 6.40% 7.20% 15.40% 6.60% 90% 叠翠峰 分值 90 70 100 100 70 70 70 100 90 90 　 权重分值 14.40% 2.80% 8.00% 12.00% 8.40% 8.40% 5.60% 8.00% 12.60% 5.40% 86% 威斯顿联邦公寓 分值 100 100 100 130 110 90 90 100 80 70 　 权重分值 16.00% 4.00% 8.00% 15.60% 13.20% 10.80% 7.20% 8.00% 11.20% 4.20% 98% 　　保利中心LOFT产品实得单价为8405元/平米，按175%得房率计算，均价约为14000元/平米。 　 金色海蓉（蚂蚁工房单层） 叠翠峰（清水） 威斯顿联邦公寓（清水） 表单均价 6500 7500 9000 类比权重 90% 86% 98% 楼盘权重修正值 35% 20% 45% 保利中心LOFT类比价格 8405 市场比较法——LOFT推导 LOFT公寓部分丰富了全案的产品序列，丰满了本案城市综合体整体形象。这一产品的角色任务是实现合理价值利润。因此，合