中冶集团齐齐哈尔项目发展策略报告(46页）.doc

发展策划思路 中冶集团齐齐哈尔项目 序 言 5 第一篇 市 场 分 析 7 1.1 齐齐哈尔市宏观经济分析 7 1.1.1 齐齐哈尔市历史发展情况 7 1.1.2 齐齐哈尔市城市整体规划发展情况 7 1.1.3 宏观分析小结 8 1.2 齐齐哈尔市房地产市场分析 9 1.2.1 齐齐哈尔市房地产整体市场分析 9 （二）2006年齐齐哈尔市房地产市场运行特点分析 9 1.商品房供销比例合理 9 2.商品住宅供给结构基本合理 9 3.房价平稳运行 9 6.商品住房销售结构进一步优化 9 7.住宅郊区化进一步加速 9 8.房地产开发中大盘成为主导倾向 9 9．房价收入比有所下降 9 10．房价与GDP、人均可支配性收入增长比率合理 10 11.当前齐齐哈尔市房地产市场存在的主要问题 10 1.3 齐齐哈尔市商业地产分析 10 1.3.1 政府的商业规划及市场情况 10 3.3.1 齐齐哈尔市商业地产现状 12 3.3.2 商用地产发展趋势分析 12 3.3.3 商业地产分析小结 13 1.4 齐齐哈尔市住宅物业分析 14 1.4.1 齐齐哈尔市住宅物现状 14 1.4.2 齐齐哈尔市住宅市场分析小结 15 第二篇 项 目 区 位 分 析 17 2.1 项目区域概况 17 2.2 项目地块分析 17 2.6.1 项目地块概况 17 2.6.2 立地条件 17 2.6.3 项目SWOT分析 18 第三篇 开 发 定 位思考 21 3.1 项目开发定位思路 21 3.1.1 项目营销思路设定 21 3.3.1 项目价格定位 22 第一章 理念设计 24 3.1 项目定位 24 3.2 产品定位 25 3.3 目标客户定位 25 3.4 产品核心价值提升 26 3.4.1 建筑产品卖点—品质而不奢华 26 3.4.2 户型设计卖点—品味而不做作 26 第四章 总体规划要求 27 4.2 规划原则 27 4.3 方案A：公寓南北摆放 28 4.3.1 参考经济技术指标： 28 4.3.2 总体布局（详见规划图） 28 4.4 方案B：公寓东西摆放 29 4.4.1 参考经济技术指标： 29 4.4.2 总体布局 30 ? 项目收入的估算 32 ? 经营税费及所得税（与销售有关的税费） 33 F、未含土地增值税。 33 5.1 方案B 错误！未定义书签。 ? 项目收入的估算 34 ? 经营税费及所得税（与销售有关的税费） 错误！未定义书签。 F、未含土地增值税。 错误！未定义书签。 结 束 语 37 附件 序 言 我司非常荣幸有机会能为贵司齐齐哈尔市项目提供项目发展策划思路，现就项目策划呈交「项目发展策划思路」策划书一份，供贵司参考。 本项目现处于地块规划阶段，如何开发出适合市场需求的房地产产品，我司在研究市场开发需求和消费者需求的基础上，进行项目的整体概念策划。同时从项目的产品组合、招商定位、产品定位、建筑规划、工程设计、营销策划、物业管理角度提出建议，供贵司参考。 1．策划的目标： 做地标：创立齐齐哈尔市新的商业地标，并使其含有核心竞争力； 做典范：使项目开发与周边各物业形成良好的互动，创立国内地产形态创新模式典范； 做现金流产品：以最短的营销周期快速资金回笼、保证开发商的现金流。 2．基本策划思路 在对项目进行研究分析的基础上，确立项目的战略切入、定位和实施营运的前提效益条件； 从外部和内部视角把握项目的核心利益契合点，提出：构筑一体化价值转换体系；启动并整合多个营销推广概念，筑巢引凤、速战速决的战略思路； 做足前置营销准备。大胆假设，小心求证，为项目审慎拟定总体定位，包括：主题、功能等； 对项目的整体建设提出规划设计指导性建议，并对开发计划做出部署。 3．本策划需解决的问题： 本项目不能单纯从建筑面积的单一层面出发，应从项目自身的产品组合、业态设置，从所处区域，从鹤城城市发展态势乃至城市对省乃至整个东北的城市占位级，应高屋建瓴的，以城市运营的高度对待。 2007，中国城市运营元年。 城市升级与产业格局调整成为主旋律。城市运营的时代，这是开发商必须深度认知的更高级能量-从地产开发到更为进步的生活方式的开发和城市文明的开发。今天，地产营销本质是为更进步的生活文明开发与城市运营的复合价值/增值体同时引导城市升级扩展，同时。做为地产开发企业，建筑规划必须保证日后该物业的正常经营需求，产品涉及开发商、投资者、经营者三个主体层面中，开发商在某种意义上是提供服务的主体，要保证自己开发的产品能得到投资者、经营者的支持，首先须保证产品能满足市场的基本需求。任何脱离市场规律的开发理念，最后的结局是开发商被动的成为房东，成为经营的主体，被动的经营不是每一个开发商的开发初衷，目前，国内众多的商业地产开发的多数项目，基本都是这样的结局，先