重庆市别墅市场高端项目调研.docxVIP

重庆别墅房地产市场综述重庆别墅市场发展简述2003年国土资源部暂停别墅用地审批，2006年又再度重申别墅类项目用地将明令禁止。一再强调的“别墅限地令”使得重庆别墅愈发稀缺，特别是低容积率的独栋别墅更是奇货可居。随着重庆城市价值、经济的快速提升，拥有大量财富的人越来越多，普通商品房已不能满足这部分成功人士的需求，对别墅的需求日益增大。一方面是资源的日益减少，一方面是需求的日渐增长，这都决定了别墅这种高端物业的稀缺。别墅不单纯承担着居住的功能，同时也是投资者目光的聚集地。随着2010年开始的房地产调控，别墅由于受到政策影响较小，逐渐成为投资者关注的领域。自2006年起，国土部、发改委就已经将别墅类房地产开发、高尔夫球场、赛马场项目等6类列入了禁止用地项目，因此在当前的房地产市场上，新增别墅供应只能依靠现有的土地存量。判断别墅的价值，不在于产品的面积有多大，而在于别墅对景观资源的占有。重庆独有的自然山水条件优越，成就重庆别墅的豪壮大气。例如拥有一城两江以及茂密绿林的别墅，更有甚者别墅项目可一览江、山、森林、高尔夫、温泉五重资源。2007年开始，重庆市政府出台“四山”禁令，该禁令明确指出，缙云山、中梁山（含歌乐山）、铜锣山（含南山、铁山坪、玉峰山）、明月山分为禁建区、重点控建区、一般控建区3个区域进行保护，其中禁建区内是禁止各类开发建设活动的，重点控建区则严禁兴建宾馆及住宅类房地产开发等。因为国家不再审批，市场仅存的少量独栋别墅突显稀缺。重庆的别墅用地已经很少，在重庆现有的别墅中，90%为500万元以下的产品，500万元以上的别墅豪宅屈指可数，而真正在售的独栋别墅尤为珍贵。重庆别墅市场发展前景而随着重庆的快速发展，越来越多的私企老板、跨国公司高管正进入重庆，在客群急速增长的背景下，意味着稀缺产品别墅具备着巨大的升值空间。别墅是城市占有的土地上修筑高层建筑，其建筑面积及总价值将相当不菲，而如此高的总价值却集中在一套城市别墅上。换言之，城市别墅既占有了城市核心资源，同时又占有了城市上层空间，对资源的多重占有，使城市别墅的价值点放到最大。或者说，在土地有限的使用权时间内，同一地块修筑高层建筑，土地价值平均分配到建筑中的若干户，换为别墅，其土地价值则仅平均分配到几户甚至一户。由此可见，别墅业主对土地价值的占有空间是极大的。据调查，从几年前的龙湖·香樟林到现在协信·阿卡迪亚，其价格，早已成倍增长。在别墅日益稀少，城市别墅其升值潜力和保值能力也是远远的超于其它物业。在通胀预期的压力下，大多数购房者，即便在楼市调控日紧的氛围下，具有交通便捷、成熟配套，同时品牌开发商建造的城市别墅可谓“奇货可居”。房产税是重庆别墅市场上最引人注目的名词，重庆作为中国房产税征收试点博取了全国的关注。重庆市个人住房房产税税率征收标准为：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0．5％；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1％；4倍（含4倍）以上的税率为1．2％；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0．5％。2012年重庆主城九区高档住房价格标准由2011年的建筑面积9941元/平方米，提高至12152元/平方米。房产税对普通居民影响不大，房产税试点一年，对于高端人群的购房也没有产生太大的负面影响，但是中产阶级的投资性购房需求发生了转变。通过税收的调节，房产税对投资性、投机性购房起到了一定的抑制作用，使房产的供求关系趋于平衡，与行政性限购相比，房产税的优势比较明显。重庆整体环境分析城市简介重庆，中华人民共和国直辖市，国家中心城市，长江上游地区经济中心和金融中心，长江上游航运中心，西部综合交通枢纽之一。独特的地形，造就了重庆是一座“山城”兼“江城”，既是有特大城市的某些特点，又有显著的农村特征。城市不是放射型发展，而是组团式建设。各组团相对自成一体,自发形成商业中心、居住区、行政办公区等功能区。地理位置重庆市位于中国内陆西南部、长江上游，四川盆地（信封盆地）东南部，地跨东经105°11—110°11、北纬28°10—32°13之间的青藏高原与长江中下游平原的过渡地带。地界东临湖北省和湖南省，南接贵州省，西依北靠四川省，东北部与陕西省相连。辖区东西长470千米，南北宽450千米，辖区总面积8.24万平方千米，为北京、天津、上海三市总面积的2.39倍，是中国面积最大的城市。气候特征重庆气候温和，属亚热带季风性湿润气候，年平均气候在18℃左右，冬季最低气温平均在6-8℃，夏季炎热，七月每日最高气温均在35度以上。极端气温最高43℃，最低-2℃，日照总时数1000－1200小时，冬暖夏热，无霜期长、雨量充沛，春夏之交夜雨尤甚，因此有“巴山夜雨”之说，有山水园林之风光。重庆多雾，