重庆市房地产市场宏观环境研究.docxVIP

第一部分：宏观市场分析31.重庆商品房市场供应分析32.重庆商品房市场成交分析53.重庆商品房市场价格分析64.研究小结7第二部分：政策法律环境分析81.货币政策82.信贷政策93.税收政策104.土地供应政策105.住房保障政策116.统计、信息及交易管理政策127.研究小结14第三部分：区域市场分析151.巴南区房地产格局及其发展历程152.区域房地产市场地位分析173.区域在售项目分布204.区域竞争项目概况205.区域竞争项目户型配比216.区域客户分析227.区域竞争个案228.研究小结40第四部分：消费者需求调查411.调研说明412.主要调研结论提取413.目标客户特征分析464.目标客户需求分析48第一部分：宏观市场分析1.重庆商品房市场供应分析（数据来源：重庆网上房地产）根据重庆网上房地产数据显示，2011年全年重庆主城区取得预售许可证的商品房面积为1991.15万平方米（含商品住宅、商业、写字楼、经适房及集资建房），环比下降5%。2011 年重庆主城区的批准预售供应总量保持稳定，特别是在 2011 年初针对房地产市场严厉的调控政策及贯穿全年始终的信贷压力的背景下，批售供应量近 4 年来仅低于 2010 年供应总量。表明在调控背景下，特别是对此轮政策调控周期较长的预期下，开发商加速出货的意愿较为明显。（数据来源：重庆网上房地产）从批准预售项目的性质来看，2011年商品住宅的占比仍然保持 80%以上的比例，占据市场供应的主导地位。非住宅、经济适用房占比分别为 13.54%、3.91%。（数据来源：重庆网上房地产）区域供应上，以渝北区、沙坪坝区、江北区及南岸区供应较大。巴南区仅占9%。 2.重庆商品房市场成交分析（数据来源：重庆网上房地产）2011 年重庆主城区商品房共成交约 17 万套，成交面积约 1543.04万平方米，成交量比 2010年下降约490万平方米，降幅达到 24%。2011 年商品房成交量大幅下滑，创 2007 年以来的五年最低，甚至低于金融危机的 2008 年。 （数据来源：重庆网上房地产）虽然全年成交量下滑明显，但从成交趋势来看，全年成交量呈现前低后高的趋势。从下半年开始商品房月度成交量就呈现连续的增加，到 12月成交量已升至全年最高的月度 193 万平方米。 进入到2012年1季度，在银行信贷政策对首套置业松动的影响下，压抑了一年有余的刚需爆发，支撑起楼市阶段性回暖。 3.重庆商品房市场价格分析（数据来源：重庆网上房地产）2011 年主城区商品房成交均价持续上涨，全年商品房成交建筑面积均价为 6871 元/平方米，创历史新高，与 2010 年全年水平相比，每平方米均价上涨了 1128 元，涨幅达到了 19.64%。（数据来源：重庆网上房地产）全年除了 2 月外，商品房月成交价格均在 6000 元/平方米以上。虽然 2011 年商品房成交价格高涨，但与 2010 年商品房成交价格的逐步增加不同，2011 年商品房成交价格却呈现一定波动：商品房成交价格在年初和年底相对较低。全年第二季度的商品房成交价格最高，第三、四季度的成交价格则有小幅下降，从 8 月开始主城区商品房月度成交价格均在6500元/平方米水平线。 尤其进入到2012年1季度，随着刚需入市拉动回暖，开发商争相让利，以价换量，同时普通商品住宅的大量成交拉低了整体均价。 4.研究小结受本轮严厉宏观调控的影响，2010年以来，市场疲软，成交量持续下降。导致市场存货增多，供应也随之放缓。2011年重庆商品房供需双双下探。以缓慢地消化存量为主。重庆近年城市发展迅速，潜力巨大，各种规划定位加冕于一身。使得远低于一线城市的房价水平在调控高压下依然高歌猛进、持续上涨。但去化缓慢使得众多房企资金紧张，自2011年下半年以来，重庆楼市就在降价与促销的烟雾中潜行。随着近期货币政策的略微松动及信贷政策对首套购房的放宽，压抑已久的刚需爆发，使得市场出现阶段性回暖。开发商为抓住机会增加去化、回笼资金。真正的以价换量开始。预计未来在政策不会作大的变动的情况下，价格不会出现上涨甚至还会略微走低，成交量会相较前两年有明显回暖，而随着存量的逐渐消化，市场新增供应会大量增加。尤其是刚需产品的供应更大。第二部分：政策法律环境分析1.货币政策2012年货币政策基调稳健，但目前已有微调松动。预计短期不可能降息。不过未来存款准备金率可能还会多次下调。流动性会得到较大释放。（数据来源：东方财经网）2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国大型金融机构的存准率由21%回落至20.5%，中小型金融机构的存准率降至17%。这是自2011年12月5日起下调存准率0.5个百分点以后的第二次下调。目前存贷款基准利率依然执行2011年07月07日上调以后的