昆明蓝山数码2策略案.pptVIP

一、项目定位 1、滇池板块龙头地段上的综合性大盘； 2、滇池板块最成熟的高尚社区； 3、价值及升值潜力：坐拥滇池路十年繁华，分享南市区百年未来； 4、滇池板块的中小户型。 二、客户定位 主力客户：认识滇池路价值的投资者；政府公务员；城市白领；办公生活一体化的自谋职业者、自由创业者 ； 次主力客户：政商名流；地州投资者；周边换房者。 三、销售策略 销售策略总是与开发商对销售速度的要求密切结合的，一般情况下，方程分两种情况拟定销售策略： 1）快速回笼资金法： 开盘前强势广告力度，确保蓄水量与总户数之比为3：1以上时择机开盘；价格平开高走，销售进度未达50%前，提价幅度掌握在安全快速销售的范围内；销售幅度达70%后，加大销控力度，利润至上。 2）确保利润法： 开盘前普通广告推广力度，蓄水量与总户数达1：1 左右  即可择机开盘；开盘一周左右开始加大销控力度，提价 幅度大，确保开发商利润，广告力度相应加大，深挖项 目、产品卖点，加强销售中期培训和业务员管理，保持 项目知名度和业务员兴奋点，准确寻找目标客户。 方程建议：结合上述两点，根据开盘前后的市场、政策等情况在确保利润的前提下调节销售策略，价格策略应主动挖掘本片区半年至一年后的价值空间，强调企业品牌和项目稀缺性，不急于出货。 四、销售措施及管理 销售策略 1）以住宅、写字楼为销售推广前锋，炒热项目，提升人气，而商业地产待本片区其他项目（如：盛高等）开始预热时再蓄水放筹； 2）商业地产是本项目重点，先引导客户认识区域潜力，再针对本项目招商定位进行专题炒作，发掘项目最大价值；（商业部分，方程将专题拟定方案）。 3）结合一期住户发行良黎地产VIP卡，制订相关优惠政策，培育忠实客户（注意规避政策风险）； 4）强调企业和项目品牌形象，提升项目价值感； 5）制造产品稀缺感，充分挖掘（或透支）未来价值空间；6）加强专业培训、对置业顾问灌输先进销售理念，细致管 理销售队伍，在实现利润最大化同时传播企业美誉度；7）重视项目中后期销售管理，结合市场反馈调整销售节奏 和置业顾问配置；8）根据销售进度要求，进行相应的蓄水期管理，结合企业 形象和品牌传播的要求进行强势销售。 五、销售现场配置及管理 1、现场包装、工地包装； 2、促销活动安排； 3、开盘人员工作安排： 15名业务员、1名销售专案、2名副专案、工读生6名、保安5名、代客泊车人员3名、财务人员（出纳）3名、银行人员3名、行政人员3名、保洁员1名； 4、设备： 洽谈桌10-12张、48张椅子、话筒、音响一组、饮水机、排队工具、点钞机2台、电脑、打印机、传真机、复印机； 5、现场停车位、临街临时停车位。 第四章：价格策略 一、住宅部分开盘均价：4500-4800元；中期均价：4800-5200元；收尾均价：5200-5500元。最终均价：5000-5200元总面积：53000㎡（含创业型公寓）；总销售额：2.65-2.75亿 二、写字楼部分 开盘均价：5200-5500元； 中期均价：5800-6000元； 收尾均价：6200-6500元； 最终均价：500-5300元 总面积：28500㎡ 总销售额：1.48-1.51亿? 三、商业部分 1）一层总销售面积（不含商业街）3770㎡； 均价：32000元/ ㎡；总销售额：1.2亿 2）二层总销售面积（不含商业街）2830 ㎡ 均价：16000元/ ㎡；总销售额：0.45亿 3）三层总销售面积（不含商业街）3490 ㎡ 均价：?12000元/ ㎡ ；总销售额：0.42亿 4）沃尔玛、电影院为出租物业暂不计算售价 商业部分总销售额： 2.07亿 四、项目总销售额住宅+写字楼+商业6.2—6.33亿（不含沃尔玛、电影院等出租物业、商业街、裙房、停车场、堂屋、北侧12层写字楼物业等） 第五章：广告推广方案 媒体策略： 1）以纸媒为主：春晚、都市、生活、大观等主流媒体的彩色广告配软文，根据开盘前后的市场情况，择机制造新闻热点，争取以最小广告代价赢得目标客户关注。 2）以电台、户外、电梯广告为辅：电台以汽车广播、都市调频为主选；户外路牌以项目周边为主选；电梯广告以厢内广告牌为主选。 3）注重老客户口碑相传的效果： 媒体推广预算表 编号 媒体 说明 广告费（万元） 1 报纸 根据销售目标及销售成交率调整广告诉求 350 2 户外广告 提升项目形象，不间断吸引目标客户 20 3 围墙 提升项目工地现场形象 2 4 布标 费用低而较有效的方法 2 5 杂志 香巴拉、大观、加油、新地产杂志等 40 6 电视