沈阳北二环白山路沿线指标性项目调研报告71P.ppt

区域房产市场分析 1.2.1区域市场情况概述 人文及自然氛围促进区域认可度 政府的打造力度提高整个区域的形象 区域房产价格基本集中在2000—3500元/平米 区域房地产市场相对落后 区域房地产专业化初显霓端，深圳的万科集团、北京的阳光集团、上海的铭源集团等对城北市场的切入，对区域产品品质的带动。 区域土地供应量充足 区域产品供应结构和时间相对集中。 购房者对沈阳北部市场较期待 1.2.2区域标杆项目分析 对于区域项目的选取及分析 标杆项目规模及指标与不低于本案 开发商具备一定程度的专业操作性 位于二环沿线且在我方项目附近的项目 竞品项目龙腾金荷苑、亚都名苑、幸福里、阳光尚城、伊云北郡、 1.2.3区域项目体量分析 1.2.4区域总价分析 1.2.5区域项目面积区间分析 1.2.6区域市场产品户型分析 由于早期品牌开发商万科的介入，一定程度上改变了部分百姓的居住观念，也影响了周边开发新项目对产品户型本身的打造理念，如：户型格局设计的合理性、户型区间布局的人性化等等，如亚都名苑提出了“六明”户型的概念、龙腾金荷苑也在户型格局上兼顾了北方的住居习惯多层一层送半地下顶层送阁楼及复式产品、阳光尚城在户型设计方面在区域市场是一个较为出彩的楼盘，合理的布置厅、卧室等生活空间的位置、开间、进深，而且部分把山户型合理、高效利用面积，并设有露台等附加值，三环以外产品的打造相对落后，基本考虑的是购买者的居住层面的生活需求，以低价吸引市场。因此，区域项目在产品户型设计上较合理及人性化。 小结：近郊区域产品部分楼盘户型普遍趋优。 1.2.7区域项目主力户型分析 1.2.8区域项目均价分析 1.2.9区域项目建筑形态分析 1.2.10区域标杆项目分析结论 区域房产价格基本集中在3000—3500元/平米 主力户型基本集中在70-90两室和80-110三室，高层复式50-70三室 规模主要集中在20万平左右 区域产品户型面积区间选择性大，产品线丰富 近郊区域产品部分楼盘户型普遍趋优。 建筑形态的供应以多层建筑为主，小量的点式小高层为附 第二章、重点项目分析及本项目SWOT分析 ——知己 项目区域位置图 2.1.2蕙庭花园单体效果图 2.1.4项目市场定位 区域中等收入家庭宜居型产品 2.2.1区域重点竞争项目分析 2.2.2区域重点竞争项目选取及分析 a.龙腾金荷苑 b.幸福里 c.伊云北郡 a.1龙腾金荷苑基本资料 占地面积:101089平方米 总建筑面积:186880平方米 总户数:1896 停车位:60个车库、110个地下停车位 建筑类别: 31栋多层、5栋复式小高层 容积率:1.80 价格：起价:2600元/平方米 均价:3300元/平方米 最高价:4000元/平方米 物业地址:于洪区白山路126-128号 开发商：沈阳鼎泰房地产发展有限公司 售楼电话86311222a.2龙腾金荷苑分析 规模较大建筑面积达到18万平在规划上做的品质较高 多层主力户型为两室,三室面积集中在 70-110平米市场销售良好一层和顶层 的问题也得到很好解决,一层送阳光下跃和花园,顶层送阁楼 高层复式产品为点式楼,买上层送底层,在销售过程中形成了又一个亮点 整体销售价格制定也十分合理 高层复式销售100%多层一起二期销售超过80%三期在60%左右 整体销售价格制定比较合理 处在项目销售后期 客户主要集中在区域内 b.1幸福里 占地面积:1.6万平米 总建筑面积:2.5万平方米 建筑类别:4栋多层,一栋小高层 楼层状况:多层6层,小高层9层 总户数:300多户 容积率:1.56 价格:3500均价/平米 物业地址:白山路与西江路交汇处 开发商:辽宁凯隆房地产开发有限公司 售楼电话86011777 b.2幸福里分析 小规模低容积率多层为主社区 主力户型为70-90平米两室 面积为50-110平米产品线丰富产品 建筑立面品质感较好,整体品质姣好 定位为庭院主题住宅 未正式开盘 c.1伊云北郡基本资料 占地面积:10万平米 总建筑面积:17万平方米 建筑类别:36栋多层10栋小高层 楼层状况:多层6层 小高层2栋9层复式8栋12层层 总户数:2000户 容积率:1.7 价格:3500均价/平米 物业地址:亚都名苑西侧 开发商:富禹地产 售楼电话86011888 c.2伊云北郡分析 项目一期为17万平米规划较好 外立面简洁流畅 36栋多层销售上一层送阳光下跃顶层送阁楼(均价3500) 主力户型为80-100平米两室 小高层主力面积为50-60平米定位为经济性住宅 有两栋9层复式小高层 5100元-540