万科公司资本结构影响因素的财务指标解析.doc

万科公司资本结构影响因素的财务指标解析 第三章万科公司资本结构现状及存在的问题 万科公司经过二十多年的稳健快速发展，目前己发展成为中国房 地产行业的领跑者。无论是其公司战略、治理结构、管理团队、产品 生产，还是公司文化、品牌价值在我国房地产行业中都具有明显的优 势。万科公司的发展历程是中国成功房地产企业中的一个缩影，相信 通过对它的研究，对研究我们房地产行业具有重大的借鉴意义。本文 在部分利用前面有关资本结构理论分析的基础上，试图通过财务指标 的解析，对万科资本结构问题进行研究，探索万科资本结构优化的策 略。 3.1万科公司经营情况 1988年公司开始介入房地产开发领域，是国内较早从事住宅商品 房开发的企业之一。公司于1992年确立了以房地产为核心业务的发 展战略，并将居民住宅作为房地产的主导开发方向，并初步形成了以 长江三角洲和珠江三角洲为核心，包括京津地区、以沈阳为中心的东 北区域，以及区域经济中心城市武汉和成都的投资区域。2004年公司 在19个大中城市开发住宅。 (1)按行业划分之主营业务收入及净利润 公司为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅，2006年公司销 售面积322.8万平方米，销售收入212.3亿元，分别较上年增长39.3% 和52.2%。 2006年全国商品住宅销售总额为17，038亿元。按此口径计算， 2006年公司在全国的市场占有率为1.25%，比2005年增加0.31个百 分点。公司房地产项目结算面积289.6万平方米，结算收入176.7亿 元，结算成本110.8亿元，分别比去年同期增长63.8%、70.2%和64.9%； 房地产业务毛利率约为28.47%，比上年减少0.75个百分点。 (2)万科公司财务状况 2006年公司实现销售面积322.8万平方米，销售金额212.3亿元。 同比分别增长39.3%和52.2%。当年公司结算项目面积289.6万平方 米，同比增长63.8%；结算收入176.7亿元，同比增长70.2%；完成 新开工面积500.6万平方米，竣工面积达327.5万平方米，分别比2005 年增加93.0%和50.6%。06年，公司实现主营业务收入178.5亿元， 同比增长69.0%；净利润21.5亿元，同比增长59.6%。 3.2万科公司资本结构现状及分析 企业资本结构是否合理直接影响到公司经营业绩和长远发展，研 究公司资本结构问题，首先要掌握公司的资本结构状况及其形成过 程。根据房地产行业的特征，结合万科公司的现状，我们研究万科公 司资本结构主要从债务资本构成比例、权益资本构成比例、债务权益 比例、负债结构比例和股本结构比例四方面进行阐述，力求做到全面 和客观。表3是万科公司2000--2006年以来的资本结构数据。 3.2.1债务比率 资产负债率反映在总资产中有多大比例是通过借债来筹资的，也 可以衡量企业在清算时保护债权人利益的程度。这个指标也被称为举 债经营比率。计算公式为：资产负债率=(负债总额/资产总额)×100 ％。 2000年资产负债率为47.26%，2001后又呈现不断上升的趋势， 2006资产负债率达到64.3%。总体来说，万科公司资产负债率处于 45%--65%，这一区间，说明自2000年之后公司的资本结构政策向稳 健型变化比较明显，由相对冒险型向稳健型转化。从股东的角度看， 由于企业通过举债筹措的资金与股东提供的资金在经营中发挥同样 的作用，所以，股东所关心的是全部资本利润率是否超过借入款项的 利率，即借入资本的代价。在企业所得的全部资本利润率超过因借款 而支付的利息率时，股东所得到的利润就会加大；如果相反，运用全部资本所得的利润率低于借款利息率，则对股东不利，因为借入资本 的多余的利息要用股东所得的利润份额来弥补。因此，从股东的立场 看，在全部资本利润率高于借款利息率时，负债比例越大越好；反之 则相反。 3.2.2债务结构 从图我们可以看出，2000--2006年期间，万科公司资产负债率基 本保持稳定的条件下，公司债务流动比率呈现下降的趋势。2000年流 动负债占负债的百分比为95.3%，此后的六年，此比例呈下降的趋势， 2006年降至69.7%。这说明大部分流动资产由长期筹资而得，风险较 小，属稳健型资本资产结构。比例的减低说明万科在降低财务风险能 力方面有所提高。 长期负债结构：如图3.3，其长期借款02年和04年急剧上升， 说明企业开始注重长期负债的融资方式，同时也可以看出近阶段万科对于资金需求的迫切。整体负债结构有从短期负债融资逐渐转向长期 负债融资的变化趋势。 根据2000～2006年公司财务报告，公司的负债主要依赖于流动 负债，公司的债务结构不合理，短期内公司偿债压力过大。从图3.3 明显看出万科公司在2000年--2006年长期借款比率有逐年上升的趋