房地产行业国际房产税系列研究之一：美国如何征收房产税？-20180308-中信建投-15页.pdfVIP

CHINA SECURITIES RESEARCH 证券研究报告·行业动态 美国如何征收房产税？ 房地产 ——国际房产税系列研究之一 维持 买入 2 陈慎 美国房产税制解析：在经历了近 个世纪的发展，目前美国业已 形成了一套较为完善的房产税税收政策体系，它以对不动产及其 chenshen@ 建筑物等统一征收财产税为主体，具备了税率由郡、市政府根据 021 各级预算制定、完善的税基评估机制、领先的评估技术和体系化 执业证书编号：S1440514080003 的税收优惠政策等特质。其征税宗旨主要在于为州及地方政府提 发布日期： 2018 年03 月08 日 供持续可靠的财政收入，为城市基建提供稳定的资金支持。全美 各州平均家庭房产税支出的中位数由2007 年的 1838 美元升至 市场表现 2016 年的2340 美元，在全美家庭收入中位数中的比重由3.66% 逐渐攀升至3.96%。 谁来征收？用于何处？美国房产税的征收和支配主体为地方政 府，美国统计局的数据显示2002 年以来财产税占地方政府的税 收收入不断提高，剔除联邦和州的转移支付收入后，占总财政收 入的50%左右，而个别区域占比达到90%以上。而房产税的主要 用途主要分为三大类：一是学区教育，二是消防、警务、残疾人 援助、老年人服务等公共基础设施和服务，三是地方政府的日常 相关研究报告 开支。其中用于地方公立学校的学区教育费用占据了房产税支出 的较大部分比重，约占全部税收入一半。 如何征收？如何缴纳？美国房产税的法定税率通过“以需定收”的 方式来确定，美国全国的51 个州在房地产的保有环节都开征了 房产税，各地税率差异较大，总体分布在0.2%-2.5%的区间之内。 而税基由房地产评估价值的一定比例（征税比率）确定，主要经 州政府主持完成。评估房产价值主要有市场比较法、重置成本法、 入息收入法三种。在对房产价值的重估周期上，各州亦采用了不 同的制度，周期在1-10 年不等，主要分为年度重估、部分重估和 全周期重估三类。同时完善的征管制度和缴纳制度保障了税收收 入的到位，但拖欠情况不能避免，每年约有超过100 亿美金拖欠。 有何优惠？有何限制？美国制定的房产税税收优惠政策是根据 诸多因素综合的结果。现行的房产税优惠政策主要分为三大类： 一是实行直接的减税和免税形式；二是针对弱势群体的的延期纳 税；三是当纳税人缴纳的财产税与个人收入（个人所得税）的比 率达到一定标准时，可以享受抵免。虽然美国房产税的征收主体 为地方政府，同时拥有着通过年度财政预算调整税率的权力。但 为了制约地方政府对于税负的无节制上调，美国各州均制定了一 系列的限制条约，主要分为税率限制、税收收入和支出限制、评 估价值增长限制、充分披露要求等几类。 请参阅最后一页的重要声明 3394916:02 CHI NA S EC URIT IES RES EA RC H 请参阅最后一页的重要声明 3394916:02