洛江区2007年土地级别和基准地价应用方案.docVIP

洛江区城镇土地级别 和基准地价 应 用 方 案 洛江区国土资源局 二 ○ ○ 八 年 五 月 目 录 第一章 基准地价的基本内容 3 第二章 城区土地级别划分和基准地价标准 4 一、洛江区城区土地级别范围说明 4 二、洛江区基准地价的确定 4 第三章 乡镇土地级别划分和基准地价标准 8 一、土地级别范围说明 8 二、乡镇基准地价的确定 8 第四章 在宗地评估中的应用 11 一、商服用地宗地地价评估 11 二、住宅用地宗地地价计算 20 三、工业和其他用地宗地地价计算 25 四、商服、住宅混合用地宗地地价计算方法 32 五、基准地价使用说明 32 六、宗地地价影响因素说明表 34 第一章 基准地价的基本内容 一、基准地价的构成和应用范围 基准地价，是指对城市各级土地或均质地域及商服、住宅、工业、其他等不同土地用途分别评估的土地使用权平均价格。本次评估基准地价土地用途分为商服用地、住宅用地、工业用地和其他用地等四类，基准日为2007年1月1日，土地开发程度城区为“五通一平”，乡镇为“三通一平”，基准地价的应用范围是城区规划区和乡镇规划区内建设用地区域。 二、基准地价的表现形式和内涵 （一）商服用地基准地价的内涵 商服用地主要包括批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地和其它商服用地。商服用地基准地价采用主街路线价、级别平均路线价和级别价三种表现形式。其中级别平均路线价的适用范围是主街路线价覆盖范围之外的内街商服或新开通道路的商服用地。而级别价适用范围是不可分割销售的、自主经营的独立商服用地。 1、商服用地主街路线价的内涵：是指出让年限为40年，沿街进深15米（马甲镇为12米）的首层商业店面每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。 2、商服用地级别平均路线价的内涵：是指出让年限为40年，除主街路线价外，沿街（或沿路）进深15米（马甲镇为12米）的首层商业店面每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。 3、商服用地级别楼面地价的内涵：是指出让年限为40年，标准容积率为2.5，地上建筑物每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。 （二）住宅用地基准地价的内涵： 住宅用地主要是指城镇住宅用地。住宅用地基准地价采用级别楼面地价表现形式，其内涵：是指出让年限为70年，标准容积率为2.0，地上建筑物每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。 （三）工业用地基准地价的内涵 工业用地主要包括工业用地、采矿用地、仓储用地。其内涵：是指出让年限为50年，标准容积率为1.0，每平方米土地的使用权平均价格。 （四）其他用地基准地价的内涵 其它用地主要包括营利性的科、教、文、卫、体用地，营利性的市政公用设施及营利性停车场、公墓及需以有偿出让方式供地的其它用地。其他用地基准地价采用地面地价表现形式，其内涵：是指出让年限为50年，标准容积率为1.0，每平方米土地的使用权平均价格。 第二章 城区土地级别划分和基准地价标准 一、洛江区城区土地级别范围说明 （一）商服和住宅用地级别范围 Ⅰ级地：324国道以南洛江区中心城区规划区范围内； Ⅱ级地：Ⅰ级区域向北拓展，西环路以南，江滨路以西，旧阳光北路以东、双阳街道办事处界线以内，324国道以北洛江区中心城区规划区范围； Ⅲ级地：西环路以北、江滨路以东、规划路以西、旧琯马公路以南包围的用地范围； Ⅳ级地：河市其余的区域。 （二）工业和其他用地级别范围 Ⅰ级地：324国道以南洛江区中心城区规划区范围内； Ⅱ级地：Ⅰ级区域向北拓展，西环路以南，江滨路以西，旧阳光北路以东、双阳街道办事处界线以内，324国道以北洛江区中心城区规划区范围； Ⅲ级地：西环路以北、江滨路以东、旧琯马公路以南，规划路以西、以南包围的用地范围； Ⅳ级地：河市其余的区域。 二、洛江区基准地价的确定 （一）商服用地主街路线价的确定（见表2-1） 表2-1 洛江区商服用地主街路线价表 单位：元/m2 区域 编号 街道 范围 路线价 万 安 1 安泰路南段 万兴街-万福街与安泰路交叉路口 6000 2 安泰路中段 万福街与安泰路交叉路口-万发街 6000 3 万福街西段 安泰路-安达路 6000 4 万盛街西段 安吉路-安达路 5700 5 万荣街中段 安吉路-安达路 5700 6 安达路中段 万兴街-万盛街 5700 7 安吉路北段 公园南路-324国道 5700 8 万祥街东段 安吉路-安泰路 5500 9 万荣街西段 安顺路-安吉路 5500 10 万荣街东段 安达路-滨江路 5500 11 安达路北段 万盛街-滨江路 5200 12 万福街东段 安达路-滨江路 5200 13 万祥街西段 安顺路-安吉路 5200 14 万兴街西段 安顺路西范围界线-滨江路 5000 15 万