我国房屋地产经纪中存在问题的研究.doc

我国房地产经纪中存在问题的研究 分类：行业期刊 作者：刘　锴 字数：2702 来源：大众科学·科学研究与实践 第13期 【摘要】：近几年来，我国房地产经纪业随着房地产业的迅猛发展也迅速成长。总体而言，我国房地产经纪业起步晚，发展势头猛，整体行业仍在低水平的状态上运行，加上巨大的利润空间使得大量的经营者进入这个领域，高速发展的道路上不可避免的出现了诸多问题，例如房地产经纪机构的无资、无证，违背诚实信用的前提条件，以及行业立法不够完善等。为此，文章从房地产经纪行业的问题入手，分析其原因，并提出依法规范、稳定发展房地产经济业的方法和途径。 　　【关键词】：房地产经纪；问题；应对措施 　　中图分类号：F42 文献标识码：B 文章编号：1002-6908(2008)0710066-01 　　 　　市场经济的发展离不开中介服务。随着我国房地产业的发展，房地产中介机构服务迅速发展起来。房地产经纪机构是指专门为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动的机构。我国房地产中介服务机构分为三类：房地产价格评估机构、房地产经机构和房地产咨询机构。可见房地产经纪中介是我国三类房地产中介组织的一种。房地产经纪机构对于联结、沟通房地产开发和市场消费发挥了重要的桥梁作用，促进了房地产业的持续、健康的发展。 　　 　　一、 房地产经纪行业存在的问题 　　 　　1. 无资质、无证书、无照经营、超越经营范围和非法异地经营 　　按照我国建设部颁布的《城市房地产中介服务管理规定》，房地产经纪人员必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。但是，目前从事房地产经纪的人员，尤其是一些小型经纪机构的从业人员，有的不仅无证从业，甚至根本没有系统地参加过相关的学习培训，有些房地产经纪机构由于无法达到要求或根本不去登记甚至借别人的《经纪人证书》蒙混过关。 　　2. 暗箱操作争取中间差价 　　交易佣金是中介公司的主要收入来源。成交一套30万的房屋佣金一般在6000元，而如果赚取差价的利润可达1、2万，所以中介公司在拿到房源时首先考虑的是收购，实在谈不下来的时候才会采取常规交易的佣金。可观的差价利润使得一般经纪公司会找自己的员工假扮客户与房屋业主沟通砍价，和经纪人员串通一气掌握业主心理压低卖价并签署协议通过办理公证等方式，公司出钱暗中收购房屋再积极寻找客户销售出去，彻底屏蔽买卖双方的信息沟通，既赚差价又佣金。 　　3. 交易资金存在安全的问题 　　房屋具有不可移动的特性，其归属权主要体现在房屋所在地区房地产管理部门颁发的房屋产权证上，一旦房屋所有权进行转让之后必须要到房地产管理部门备案登记才能产生法律效力，这之间就存在一个时间差的问题，如果买方早早的把部分甚至全部房款支付给房主，而房屋产权证上的名字并不能马上改变，买方就存在较大风险。而事实上行业发展的不成熟，市场准入不严，监督不到位，中介企业的良莠不齐也造成了交易资金的风险。 　　4. 政府监管缺乏完善法律规范体系的支撑 　　房地产经纪活动的相关管理法律法规不健全，部分市场交易活动中的实际行为法律法规根本没有涉及，造成无法可依，无明确的评定标准监管；现有的法律法规概念不明，较为笼统简单，指导性原则性强，可操作性不够，难以应对错综复杂千变万化的市场经纪行为；法律法规的缺失导致部门执行不够说服力和影响实施执行阶段难度加大。 　　 　　二、房地产经纪行业现存问题的应对措施 　　 　　由于以上问题和现象的存在，使得消费者对房地产经纪机构产生了严重的不信任感，以至对中介机构望而却步。这不仅严重损害消费者的利益，而且对房地产销售和流转造成不利的影响，最终损害房地产经纪机构和经纪人本身的利益，可谓两败俱伤。如何消除消费者的信任危机，让他们放心的走进房地产经纪机构，引导房地产经纪机构的健康发展成为目前急待解决的问题。为此，私以为： 　　1. 严格完善并落实行业市场准入制度和经纪人执业资格制度 　　继续推进严格的市场准入制度和建立同意的房地产经纪人执业资格制度，从源头严格把关，将不合格的经纪企业和从业人员清理出市场，通过完善制度建设培育良好的市场环境，促进行业发展。制定必须经过通过政府专业管理部门严格的资质审查才能颁发执照；从业人员的执业资格注册登记也需提高门槛，经纪机构和经纪人一一备案登记，不能有漏网之鱼。 　　2. 健全行业自律管理机制 　　随着房地产中介行业的发展，行业协会应该最终代替政府管理部门成为行业具体经营活动的管理者，积极开展行业自律管理。如修订完善房地产经纪组织自律规则；探索建立行业协会约束从业人员行为的机制；实施房地产经纪人年度注册验证制度；建立房地产经纪行业个人会员挂牌与信息记录制度；组织行业教育培训等。 　　3. 对中间差价和交易资金安全对策的专项研究