我国房屋地产融资.doc

摘要 近年来，我国房地产市场不断发展，与此同时，规范、指引和制约房地产的法律制度也在不断发展和完善。房地产的日益繁荣离不开源源不断的资金流，目前房地产的融资方式主要为银行贷款、房地产信托、房地产产业基金等方式，而被誉为“朝阳产业”的融资租赁作为一种新型的租赁形式和融资方式，已被越来越多地运用于房地产，成为房地产的另一种重要融资方式。尽管房地产融资租赁的发展趋势已日益强劲，但是目前我国有关房地产融资租赁法律制度的研究却很不完善、也不深刻，现行的法条甚至出现了相矛盾的规定。本论文在对融资租赁的基本理论问题进行分析的基础上，对现行的有关房地产融资租赁的法律制度进行系统的解析，同时也对比了国外的相关规定，希望能在理论上对房地产融资租赁基本法律问题进行详细梳理，以推动这方面有关法律法规的发展完善。伴随着房地产融资租赁的发展，房地产融资租赁法律制度的缺陷却日益突出，相关的民事制度、税收制度、监管制度都已出现瓶颈，导致实践中操作的混乱，相关当事人的利益得不到很好的保护。本篇论文在对理论问题进行详细分析的基础上，大胆提出构建我国房地产融资租赁的法律制度，从而规范实践中有关房地产融资租赁的做法，希望能对房地产融资租赁行业的发展有所指导意义。本篇论文第一部分内容为，房地产融资租赁概述。该部分首先阐述融资租赁的概念、特征、和历史沿革，在此基础上，从共性到个性论述房地产融资租赁的概念和特征。截止目前，融资租赁业已成为我国利用和引进外资的一条重要途径。在融资租赁基础知识介绍以后，叙述了房地产融资租赁涉及到的各种理论。这部分内容为基本理论背景介绍。第二部分内容为房地产融资的基础知识概述。该部分内容首先介绍了房地产融资方式演变的历史过程，新中国成立后，中国房地产法律制度的发展大体经历了三个阶段：从新中国成立初期到中共十一届三中全会，从中共十一届三中全会到社会主义市场经济体制的确立以及从社会主义市场经济体制确立至今三个阶段，这些融资方式的发展给房地产行业的发展奠定夯实的基础。在介绍其他融资方式之后，重点介绍房地产融资租赁方式的优缺点，房地产融资租赁方式的优势和劣势第三部分内容为房地产融资租赁法律制度构建，在第二部分分析房地产融资租赁法律现状的基础上，该部分首先列举国外主要国家的融资租赁立法，我国融资租赁立法模式，在此基础上从三个方面提出构建房地产融资租赁法律体系的从房地产开发商、购房者、国家和社会三方面的角度对完善我国房地产融资租赁法律制度的功能和意义进行分析。 最后一部分内容为房地产融资租赁的发展现状及完善措施。在此基础上从三个方面提出构建房地产融资租赁法律体系的制约了房地产融资租赁的发展，最后就完善房地产融资租赁的措施提出了一些粗略的看法。 第1章 融资租赁基础理论概述 1.1 融资租赁的概念 融资租赁这个词最早来源于英文，为“Financial Lease”，在英语中Financial 这个词具有双重含义，当它作为名词时，具有财政、金融的意思，当它作为动词时，又具有融通、筹措资金的意思，因此在国内又有部分学者将融资租赁翻译成：金融租赁或者财务租赁。融资租赁归根结底，实质上就是以融物的形式换取融资，誉为“朝阳产业”。相对于我国融资租赁的发展状况，国外融资租赁已经成为一种特别重要的融资方式，融资租赁的种类、以及融资范围等都得到很大程度的拓展。在对本文房地产融资租赁做整体研究之前，有必要首先对融资租赁的概念进行深入的剖析，也为后续的研究奠定理论基础。融资租赁合同是指根据承租人对出卖人、租赁物的选择，出租人向出卖人购买租赁物，出租人把租赁物提供给承租人使用，而由承租人支付租金的合同。对这个定义进行剖析可知，首先融资租赁法律制度牵涉到两个合同和三方当事人，两个合同分别为买卖合同和租赁合同，三方当事人分别为买方、卖方、以及、杠杆租赁、厂商租赁、转租赁、销售商租赁、项目租赁等。委托租赁是指具有从事金融租赁业务资格的公司作为出租人，接受委托人的资金或租赁标的物，根据委托人的书面委托，向委托人指定的承租人办理的融资租赁业务。在租赁期内，租赁标的物的所有权归委托人，出租人只收取手续费，不承担风险。租赁期满后，租赁标的物产权可以转移给承租人，也可以不转移给承租人。转租赁是指承租人在租赁期间内将租入资产出租给第三方的行为，转租至少涉及三方（原出租人、原承租人和新承租人）和两份租约（原出租人和租约）。是一种利用财务杠杆原理组成的租赁形式。1.2 融资租赁的特征 与传统的银行借贷相比，融资租赁具备一下几条不同的特点。 第一，融资租赁结合了银行信贷和物品借贷各自的优势，既具有银行信贷的融资特点，又兼具物品借贷的商品使用权转移的优势。与银行借贷相对比，银行借贷往往给承租人提供使用资金，而租赁公司不同，租赁公司不给承租人提供资金，而是代替购买设备，从而将融资与融物