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中国房地产市场调控的研究状况及思考 学习与实践2011年第8期 中国房地产市场调控的研究状况及思考 曾国安张河水 (曾国安:武汉大学经济与管理学院副院长,教授,博士生导师武汉430072) (张河水:武汉大学经济与管理学院博士生武汉430072) 摘要:房地产市场调控已成为宏观经济调控的重要内容,也已成为民生问题的热点之一.学术界对中 国房地产市场调控问题展开了多方面的研究,其中主要包括房地产市场调控的必要性,调控目标,调控原则, 调控方式,调控的政策手段,调控制度以及调控效果等方面.现有研究成果既有对问题的解释,也有相应的政 策建议,但歧见仍多.要为制定合理的房地产市场调控政策提供可靠的理论依据,尚需对房地产市场调控的 各主要问题展开进一步的深入研究. 关键词:房地产市场调控目标手段制度创新 中图分类号:F107文献标识码:A文章编号-1004—0710(2011)08—005~09 2003年国务院颁布《国务院关于促进房地产 市场持续健康发展的通知》(国发[2~3]18号)以 来,国家又先后出台了一系列有关房地产市场调 控的文件,2011年又颁布了《国务院办公厅关于进 一 步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》 (国办发[2011]1号),继续加强对房地产市场的调 控.伴随着房地产市场的发展,房地产市场调控已 成为宏观经济调控基本内容之一.学术界对房地 产市场调控问题进行了很多研究,涉及房地产市 场调控的必要性,调控目标,调控原则,调控方式, 调控的政策手段,调控制度以及调控效果等方面. 这些研究形成了房地产市场调控问题研究的重要 的阶段性成果,但仍有许多问题需要进行进一步 的研究. 一 ,关于中国房地产市场调控问题研究的综述 (一)关于对房地产市场调控必要性的认识 尽管关于政府是否应该对房地产市场进行调 控有不同的观点,但总体来看,几乎所有的学者都 认为政府对房地产市场进行调控是必要的.孙丞 (2007)通过高房价对政治,经济和民生等的影响 的分析,阐述了政府对房地产市场进行调控的必 要性.政治方面,由于房价持续高涨,一方面,房地 产商为获得高额利润,自然会想尽一切办法(包括 行贿等)取得建房的相关资源,而另一方面,地方 政府希望通过经营城市来增加地方财政收入, 并通过房地产业的发展促进地方经济增长,并且 地方政府会自觉地通过各种方式维持房价的高 涨,因此会滋生严重的官商勾结腐败问题;经济方 面,由高房价带来的问题,主要反映在三个方面, 一 是导致国家整体经济结构失衡,二是导致地区 经济发展差距加大,三是导致国家宏观经济风险 不断扩大;社会民生方面,房价的高涨,一方面导 致贫富差距增大,另一方面导致人口流动增加,影 响社会稳定.杜伟岸和田天(2o07)指出在经历了 学习与实践2011年第8期 最初以自住为主要购房动机的阶段后,投资性房 产需求已渐成主流,受其推动的中国房地产业在 急速增长中面临着越来越多的隐患,同时也蕴涵 着更多方面的危机,从而凸显房地产市场调控的 必要性.吴小花和黄位华(2009)从三个方面论述 了房地产宏观调控的必要性:第一,房地产宏观调 控是国民经济宏观调控的重要组成部分;第二,房 地产宏观调控是房地产业可持续发展的必然要 求;第三,房地产宏观调控具备现实而成熟的理论 基础(包括经济理论和社会理论). (二)关于房地产市场调控目标的研究 房地产市场调控到底要达到什么目标,这是 房地产市场调控要解决的关键问题之一.学者们 对此进行了研究,但有关房地产市场调控目标的 观点却存在着差异.刘建华(2005)认为房地产市 场调控的目的是维持房地产市场的持续发展.袁 义才和梁雪辉(20o6)认为房地产市场调控的总体 目标是抑制甚至局部性遏止市场投机炒作行为, 调整市场不合理供应结构,促进房地产市场供求 实现最优均衡,使中低收入居民享有基本住房保 障.肖元真,赵喜萌和姜朝晖(2007)指出房地产市 场调控必须把握的中长期目标是市场结构比较合 理,各种需求得到有效满足,住房消费和投资比较 理性,区域发展和梯度发展良性循环,价格结构变 化和消费者需求结构增长吻合,市场投机成分得 到有效控制,行业利润率比较合理,房地产与相关 产业共同协调发展.李宁果(2009)认为房地产市 场调控的目标是解决住房市场失灵,防范金融风 险和促进经济发展.郭庆然(2009)将房地产调控 的目标分为中长期和短期目标.从中长期来看,房 地产调控的最终目标是促进行业和宏观经济的持 续稳定发展.从短期来看,房地产调控应当以保障 居民基本住房需求为出发点,建立多元化的住房 供应体系,同时降低金融风险,保证经济稳定增 长.吴小花和黄位华(2009)将房地产宏观调控目 标分为总体性目标和阶段性目标.在经济上要实 现的总体目标是房地产的总供给和总需求之