2008晋江市滨海新城营销策划方案.pptVIP

Here comes your footer 滨海新城 营销策划方案 SEASHORE VILLAGE 营销思路 PART 3 分析－优术篇 第一节 开发战略 战略制定因素 开发实质策略 战略制定因素 战略制定的指导原则——“大盘巧开发” 从项目所处的地理位置及目前的市场实际状况出发，考虑到开发主体的品牌形象，结合本区域作为晋江市城市副中心的远景规划，城市年轮认为本项目的开发应推行“大盘巧开发”的策略，即以“跳跃式思维”来对本案后继地块进行合理、科学、利润最大化的规划开发，从而区别于通常的“大盘大开发”的套路，并以此策略作为本项目的后继地块开发指导原则。 消费市场的机会点 项目开发的利润最大化 项目整体形象提升的需要 战略制定因素 主要因素分析 消费市场的机会点 随着晋江市工业化、城市化进程的加快，产生了大量的富裕及中产阶层，同时，由于城市化跟不上整体经济状况的发展，导致各个城镇出现“城不像城、镇不像镇”的现象，而目前部分城镇的房地产开发水平不足以满足相当部分老百姓的居住需要，促使他们要么到外地购买商品房，要么自建房。 因此，开发出规划科学、户型多样、配套齐全、环境优美、智能物管、性价比高的产品，吸引潜在客群回归本位消费，使消费客群购买本项目成为一种潮流，那么如何去迎合、引导消费客群，就需要我们对本案的开发战略进行再斟酌。 项目开发的利润最大化 以项目所处的区位，结合目前的推广手法及循序渐进的开发步骤，反观项目一、二期的较高起点规划、设计、建设、园林及物管，可以看出，目前消费者得到的是性价比最高的产品。而作为开发商，前两期作为大盘形象启动阶段的微利产品，也是符合一般项目运作规律的，因此，目前开发利润较低。 但是，随着项目开发的深度发展，继续保持原有的开发步骤、开发产品以及初步建立起来的项目形象，将使后继同类产品的销售价格难以在较短的时间内有大幅度的提升，因此，要想利润最大化，必须从推广手法下文章，使项目形象在高度、广度、深度方面有所发展，在提高项目整体形象及扩大项目受众的同时，带动整体项目的利润增加，而想以最小代价达到此目标，必须以高端产品作为支撑，以多样化产品作为载体。 项目整体形象提升的需要 目前，项目仅在金井范围内作主要推广，项目整体形象在晋南区域的知名度比较有限，更别说在整个晋江范围。知名度不高，将导致受众范围的狭小，使客群量受限、需求不振，最终导致售价难以较大幅度的提高。 根据项目开发至少有三级市场支撑的原则，本项目所处城镇已经为行政级别的倒数第二级，再下一级的市场就到村庄了，因此尚无法有三级来支撑，而项目的体量如此大，按传统的推广手法显然无法消化本项目，因此，要想成功销售本项目，必须反其道而行之，从“传统的逐级下推”变成“向下、水平及向上推广”，而要想在更高、更广的范围进行营销，必须要有吸引此类客群的项目形象及产品，因此，必须对本案的开发步骤进行调整。 集成地产开发策略 E、对周边自然及人文景观之要求 D、社区运动、休闲、文化场所 C、休闲、购物等商业需求 B、教育配套完善 A、对公共交通的依赖性 集成地产的发展模式主要配套需求 集成地产开发实质策略 将城市交通枢纽引入项目附近 本案将吸引来自晋南四镇的客户群体，第一个需要解决的是城镇交通难问题， 建议建设晋南代表性的长途汽车总站，晋南区域及连接晋江市区的城市公交总部，来满足业主的出行问题。 集成地产开发实质策略 引进国内知名中小学入驻，形成吸引亮点。 借助晋南新城规划及体育产业建设的大思路，提前在项目所在地引入高端的中小学校及与周边相关产业有关的职业培训学校，如：北大附中、附小等做为生活配套。引进知名体育学校做为体育产业的配套教育。 提前导入运动相关的场如文体中心、游泳池等。 提供城市生活必备的健身运动场馆，面向社会，社区业主免费使用。 通过多层次、多方位的社区活动、邻里氛围，展现本案“以人为本”的生活氛围和设计理念，增加比赛、文艺、敬老等等的活动； 增加社区业主互动活动，关爱老人儿童的生活。 本案在满足居住的同时还需要提升人文环境，建议在项目周边建设滨海主题的休闲公园，满足居住的需要。 丰富周边自然人文景观，如城市公园等配套开发。 项目具体开发策略 按照原定的开发步骤，将是开发完三期（B地块）再进行A地块别墅产品的开发，考虑到目前的推广方法及三期除2、3、5号楼外的产品结构，将是一个项目形象及品牌缓慢提升的阶段。因此，为了以最快速度提升项目形象，从而提高项目的售价及利润，城市年轮建议以跳跃式开发手法来进行后继地块的开发，对目前的开发计划进行相应的调整， 一、继续目前三期在建的1、6、7、8号楼及将建的9、10号楼工程进度，停止11、12、13、15、16号楼等5栋楼