物业管理服务成本核算实务.pptVIP

物业管理服务成本核算实务李 胜 来 物业管理服务成本核算实务 《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《物权法》等相继出台以后，物业管理的一般事务或问题都可以从中找到依据或答案了。 可以说，物业管理行业的基本规范已经建立，物业服务企业能够依法经营、规范运作了。 一、《物业服务收费管理办法》有关规定2004年1月1日起实施 第三条 鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。 第九条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 第十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 一、2004年1月1日起实施《物业服务收费管理办法》 提示： ① 特约服务=/=有偿服务 特约服务包括： 延伸服务——纵向的； 衍生服务——横向的。 ② 相对于物业管理是“房地产的售后服务部门——不以盈利为目的——保本微利/微利行业”的认识而言，是一大进步，真正做到还需努力。 二、对物业服务收费性质和特点的分析 1、性质 —— 代收代付 2、特点  ——提取公因素  —— AA制 ——少数服从多数 二、对物业服务收费性质和特点的分析 1）提取公因素 就是把全部（部分）业主共同拥有权益、共同可以使用、必须要运行管理的地方和设施设备等所需要的开支提取出来，由全部（部分）业主共同承担。 三、对物业服务收费定价的分析 1、物业服务费的定价主体应该是物业业主和物业服务企业 · 在前期物业管理阶段，开发商作为第一业主有权与物业服务企业商定物业管理的服务与收费标准，只要在小业主购房时事先告知就行。 ·业主大会成立后，业主大会成为选择物业管理服务和收费的主体，但市场化运作的原则依然相同。 2、确定物业服务费标准可以有两种方式： 提示：  ① 通常应是物业产权人在选聘物业服务企业时，先提出服务要求或收费标准，再由物业服务企业报出相对应的收费标准或服务内容、标准，最后双方协议确定。  ② 作为物业服务费的定价主体，物业产权人处于主动地位，而物业服务企业处于被动地位。这是由市场竞争决定的。 3、竞价时应设最低标准线 四、对包干制和酬金制的分析 ·引入酬金制是一大进步。  （境外物业管理通常的做法） · 酬金制对业主有二个好处： 一是明明白白消费； 二是业主有权决定怎么来花这些钱。 对物业服务企业也有二个好处： 一是促进规范运作； 二是规避经营风险。 四、对包干制和酬金制的分析 提示： ① 酬金制赚不到钱是错误的认识。 ② 管理服务费高适宜酬金制是错误的认识。 ③ 企业内部都是酬金制，没有包干制。 五、对物业管理核算的分析 1、核算模式 2）按服务要求定价格 提示： ①不论哪种模式，前提条件应由委托方先确定。 ③ 委托方一定选择同等价格下服务内容多、服务标准高或同样服务内容和标准下价格便宜的物业服务企业。 物业服务企业要靠管理效率、规模效应、品牌声誉来降低成本，赚取利润。 2、核算原则 4）比照市场行情和历史数据。 提示： ① 性价比并非绝对成正比，管理也能出效益。 3、核算方法 2）所有成本支出项目中，首先要保证物业服务企业的员工成本和酬金收入。 4）测算要认真仔细： ·能定量的一定要有准确数据； ·不能定量的要借助经验估算； ·有历史数据的要科学地比较利用。 提示：  ① 测算管理服务成本时，切忌遗漏项目。 ③ 预算持平是对一个核算期而言的，并非每月平均支出。因此，敢于提前化钱又能确保核算期内持平是高水平的安排。④提取酬金的计算基数应包含所有管理、服务的直接成本。 4、核算控制 3）预算的调整和修改，必须经原审批程序确认。 提示：  ① 成本控制不应是消极僵化的，而应是 积极灵活的，投入必定要有产出，产出可