深圳金色海琴湾销售执行报告.pptVIP

金晖苑营销执行报告 前言 目录 一、市场分析 二、客户分析 三、项目分析及项目定位 四、营销推广策略 充分借用片区内品牌发展商提升及带动片区形象及价值的优势，挖掘本项目独有的东角头地段价值优势，大打未来牌，加强现场展示的体验价值，把客户抢进来，把产品推出去。 以此树立蛇口最具投资潜力的精品物业，速战速决，为公司整体发展提供有利支持，并在此基础上提升发展商品牌。 2、售楼处 3、公共空间示意---入户大堂 公共部分均用交楼后的实景进行展示，加强客户在现场的体验感 3、公共部分示意 4.2、营销阶段安排 thanks 舞者四：色是缤纷---主卧、儿童房 5. 样板房展示 后海路 东港路 工业八路 海月花园 本案 卖场氛围营造 1、卖场氛围营造平面总布局示意 灯竿旗 人流动向 导示牌 形象墙 形象墙展示示意 用海洋风格及富有朝气的围墙包装将周边的杂乱环境相区隔，并设置围墙边的绿化带，人行道的铺设等，以此最大程度降低周边环境对项目的不利影响。 金色海琴湾 西部通道第一站 卖场氛围营造 用自然及较有特点的入口包装突出项目的昭示性，并用导示牌将客户进行有效的引导。 卖场氛围营造 导示牌 4.1、分战略实施 4.1.4 营销四步：宣传推广战略 总体思路： 由于项目规模较小，而且周边有实力较强的竞争楼盘，所以我们在宣传战略上，应尽量利用直效营销渠道，如楼体条幅、直邮、手机短信及网络。 而且可以充分挖掘发展商及代理商所原有的宣传通路，如发展商自有物业的广告牌、代理商在南山区域的客户资源等，以此在降低营销费用的同时，最大程度的扩展宣传通路。 8 8 8 8 8 8 楼体西向高挂楼盘名称和条幅广告，营造热销气氛，条幅应大气醒目。 楼体广告条幅示意 Gold Coast Island 宣传推广战略 南山口岸第一站 4.3、形象定位 形象注释： 投资的 区位的 升值的 标志的 4、项目定位 以74-78平方米之间的大两房和60-67平方米之间的小两房为力户型，以85平方米的小三房为辅的投资居家户型。 4.4、产品定位 4、项目定位 首次置业者 4.5、客户定位 4、项目定位 周边生意人/传统居民 / 公务员/ 游离、偶得客户 重点客户 核心客户 南山工作的年轻职员/周边企业中高层员工/投资者 外销客户/其他区域来源客户 客户描述： 三房——针对蛇口本地工作生活多年的有着蛇口情怀的蛇口人 二房——针对蛇口工作时间不长的有一定小资情调的年轻人或投资客 4、项目定位 4.6、客户锁定 总战略 营销四步步步为赢 入市时机战略 形象推广战略 产品体验战略 宣传推广战略 分战略 借用外势 树立精品形象 产品体验价值 直销推广模式 5、分战略实施 四、营销推广策略 1、分战略实施 1.1 营销一步 1.2 营销二步 1.3 营销三步 1.4 营销四步 2、营销阶段安排 4.1.1 营销一步：入市时机战略 密切关注周边品牌大盘的入市时间,在其推广初期借势推广 4.1、分战略实施 弘都国际 公寓 花园城三期 二号地块 本项目 东海湾豪园 半岛城邦 南海玫瑰园 三期 2005 2005.4 2005.8 2005.12 从销售期及楼盘规模及档次来看，我们确定弘都国际公寓、 花园城三期2号地为主要竞争对手 4.1.2 营销二步：形象推广战略 金色海琴湾—— 2005，南山口岸第一站的典范之作 4.1、分战略实施 4.1.3、 营销三步：产品体验战略 4.1、分战略实施 核心价值展示 产品价值展示 卖场氛围营造 产品体验攻略 区域规划及模型展示 围墙 导示 样板房 售楼处 看楼通道 公共空间 户外展示 核心价值展示 1、区域规划 用较有说服力及美观的展示大力渲染片区规划利好及前景，突出项目的区位价值。 2、区域模型展示 核心价值展示 用片区规划模型强化项目的位置及区位价值。 产品价值展示 1、产品价值展示平面总布局示意 1、户外展示区域（入口、广场） 2、售楼处区域 3、公共部分展示区域 4、看楼通道展示区域 3 4 1 2 2 5、4层样板房展示区域 5 用广场及小品来加强周边环境与售楼处之间的联系 产品价值展示 1、户外展示区域---广场 用符合楼盘气质的自然特点的入口包装突出项目的昭示性。 产品价值展示 色 海 湾 琴 金 1、户外展示区域---入口 售楼处包装总思路： 位置： 售楼处设在南向的塔楼，紧邻小区的出入交通主道，用玻璃及时尚的外观设计增强昭示，营造旺销氛围。 内部设施： 可引进“网