20090707国富香蜜湖沟通稿（汇报稿）.pptVIP

后香蜜湖时代珍藏 片区规划：香蜜湖国际生活区，景观资源丰富 居中优势突显，借势营销，强化居中价值 周边项目竞争分析 周边项目竞争分析 南向资源被遮挡，北向居住价值最高 放大资源优势，强化产品竞争力 同致行代理项目金山碧海项目分享 项目价值分析 深圳豪宅走势与竞争分析 深圳知富阶层 客户特征：他们向往金字塔的塔尖名富其实的知富阶层和上升着的中产阶层 客户特征 打造深圳奢居型豪宅产品 产品面积区间及配比建议 产品布局初步建议 大户型：平层大宅，套房格局 大户型：平层大宅，环形空中花园 三房（1） 三房（2） 奢华两房 奢华两房 奢华两房 后香蜜湖时代·城市原生公馆 形象定位——强化产品核心卖点 地缘优势: 依附香蜜湖片区成熟居住氛围 和居住价值，提升项目的价值 和认知度 资源优势: 山景资源及水景资源是项目最 大的优势，应该突出放大 项目最大的卖点,具有唯一性/稀缺性 项目客户定位 『经济实力』 高 中 低 中 中高 高 『教育背景』 本案 本项目客户群体应该是具备较多财富积累和较高的文化素养的知富阶层。 客户分析模型 第一层次需求 第二层次需求 第三层次需求 第四层次需求 社交的需求 尊重的需求 生理的需求 安全的需求 自我实 现的需求 第五层次需求 低层次需要 高层次需要 知富阶层 目标客户定位 深 圳 知 富 阶 层 他们是这样一个圈层： 财富，实力雄厚； 生活，充实自在； 追求，逸致人生； 知识，视野丰富。 目标客户定位 产品定位依据与原则 产品定位 产品定位 结合项目自身优势 满足目标客户需求 寻找市场主力需求 深圳典型豪宅面积区间及比例 - 230-260㎡ 占20％ 190－220㎡ 占27％ 167－209㎡ 占52％ 130－160㎡ 占18％ - 香域中央 215-330㎡ 占9%209-244㎡ 16.3%(跃) - 185㎡以上 占7% - 177-203㎡ 占32.9% 125－161㎡ 占41.8％ - 熙 园 165-185㎡占39% 116-164㎡ 占50% 94㎡ 占4% 中旅国际公馆 - - 153-187㎡占49% 105-127㎡占51% - 中旅国际公馆2期 - - 157-280㎡占100%主力160-190 ㎡ - - 浅水湾 - - 149-235㎡占83% 主力149-151㎡186-197㎡225-235 ㎡ 119㎡占17% - 御景东方 289-458㎡占5% - 176-255㎡占57% 主力220-250㎡ 144-193㎡占38% - 红树湾2期 　占20% - 160－180㎡占70% 150㎡以上占10% - 天鹅堡2期2区 主力150-160㎡ 主力120-127㎡ 270-308㎡占6％ - 190-204㎡ 占71％ 147-166㎡ 占22％ - 水榭花都3期 270—379㎡占5.6% - 164-266㎡ 占44% 主力160-170㎡，202-208 ㎡ 154-173㎡占35% 91-98㎡ 占15.4% 中信红树湾1期 267-276㎡ 占1.2% - 155-220㎡ 占69% 103-125㎡ 占29% - 红树东方 - - 171-203㎡占75% 121-130㎡占25% - 水榭花都2期 复式 五房 四房 三房 二房 项目 通过对香蜜湖现有楼盘的调查分析，三房四房是该区域的主力户型，其次是四房、五房及复式产品，而两房产品比例极低。 寻找市场主力户型 结合项目自身资源 满足目标客户的需求 通过对香蜜湖片区楼盘户型区间及配比调查研究，该片区主力户型为三房、四房及五房复式，其中四房比例占一半以上。 项目位于北环香蜜湖立交旁，拥有一流的山景资源及二线的水景资源；且项目处于泛香蜜湖板块，可共享香蜜湖成熟的配套和高尚的居住价值。 项目所处片区属于深圳高尚住宅区，主要客群为知富阶层，多次置业经验，对产品的舒适度要求较高，总价承受能力较高。 产品定位 综上分析，建议产品： 打造奢居型产品，三房、四房为主，奢居型二房、五房产品为辅 原规划产品面积区间及配比诊断 原规划产品面积区间及配比表 29.74％ 15842 178 89 100％ 53269 423 合计 24.94％ 13287 103 129 24140 总面积 45.32％ 142 170 面积比 套数 面积㎡ 诊断分析： 原有规划以中小户型为主，130平米以下的两房三房占55％。同致行认为以中小户型为主的开发模式不能将项目地段及资源价值最大化。根据前文对项目定位的分析，山景资源型豪宅是本项目的发展方向，结合市场同类物业的研究分析，我们建议项目产品以中大户型为主。 领导型产品 跟随