上海青浦赵巷合生御庭营销策划报告（改）.pptVIP

包裝定位: 进享繁华，退品悠然 购买利益点: 生活别墅˙生态别墅˙岛居别墅 产品定位:第1居所 利益支撐點: 大西郊概念/赵巷中心/生活便利/通达市区 /绿色生态/长期投资 媒体效能把控 定向推广 关系营销 攻心 配合社会热点事件 老客户口碑传播 新客户情感维系 银行信用卡 大卖场 攻眼 报纸、网络 攻耳 房展会借台 车友会＋４S店 手机用户 品牌传达 传播渠道选择 开盘前２日后１月 取势 开盘后２-４个月 控势 颠覆朗廷以往印象，塑造全新市场形象，主力卖点直击，突显齐全生活配套和合生别墅专家的特征 通过市场引导手段和情景体验等举措弱化项目劣势，打开新市场，扩大项目号召力和区域内辐射力，提升品牌知名度； 根据销售情况有针对性地卖点强化，主题深入，口碑疏导及维护，巩固已购客户信心，促进传播 战略目标 开盘前2-４周 蓄势 强化品牌概念，为后续楼盘销售做铺垫： 开盘后5-10个月 守势 阶段划分 战术组合/媒体通路 平面媒体 流媒体 现场形象包装 定向派单 蓄势期 报刊形象广告软硬 搜房网旗帜或游标 DM单片重新制作 售楼中心导示系统 网络 搜房网 房地产信息网 战术组合/媒体通路 开盘SP 短效户外 事件导引 取势期 精装样板房公开 意向客户情感提示 开盘聚效限时 路牌、引导旗 广告主题 控势 朗廷业主恳谈会 根据一线反馈情况，有针对性的卖点强化推广 战术组合 强势PR 短信、派单 报纸 战术组合/媒体通路 * * * 赵巷经济型别墅客户区域内来源图 赵巷 青浦 工业区 华新 商贸区 徐泾 西郊经济技术区 周边具有一定规模的产业支撑 客户生活区域较为集中的为与本区域绝对距离较近的长宁区、闵行为主，分别占19%、20%。 整体来看，对于别墅类物业来讲，客户居住区域相对分散，各个区域均有涉及。 工作区域也主要集中在长宁以及闵行，其次是市中心区域，以徐汇黄浦等区域为主。 合生朗廷联排产品客户分析 他们更多来自长宁、闵行 客户年龄以31-40岁的中青年为主，此类客户目前属于事业上升期，比较追求生活质量，但同时对产品的性价比也有较高要求。 41-50岁以及51-60岁之间客户分别占20%、27%，该年龄段客户对于产品品质感、功能性以及生活质量要求较高，选择物业较为理性。 30岁以下客户占8%，对于物业总价以及升值潜力较为关注。 合生朗廷联排产品客户分析 他们承上启下，代表现在 客户当中以月收入1-5万的中产阶级人群为主，该类客户生活无忧，具备一定的承付能力，但大部分仍未达到购置高档别墅居住的经济实力，因此对总价相对得到控制的经济型别墅产品有较高的追求度。 合生朗廷联排产品客户分析 他们刚刚迈入中产 客户有那个有物业为第一套的比例较少，绝大多数为二次以及二次以上置业。 客户购房动机主要以改善居住环境为主，该类客户购房主要用于自住，而度假、投资或养老等为主要购房目的的客户总量仅占20%左右。 可见购买该类物业客户用于投资为目的的比例较少。 合生朗廷联排产品客户分析 他们希望提升居住品质 满堂三代 空巢 大太阳 小太阳 新婚家庭 单身 收入 阶层 叠加别墅客户 中端联排客户 高端联排客户 中端独栋客户 高端独栋客户 国企中高管 高级公务员 高级工程师 中小企业主 大中型外资中层 国企高管 金融业人士 中型私营企业主 大中型外资中层 国企高管 金融业人士 中型私营企业主 大型外资高管 明星 大中型私营企业主 明星 大型私营企业主 价格制约 工作交通距离 基本生活配套 市区交通距离 生态环境 完善生活配套 市区交通距离 生态环境 完善生活配套 生态环境 产品品质 车行生活配套 生态环境 产品品质 车行生活配套 核心需求 区域客户生命周期分析 区域联排客源较为重视交通、生态环境和生活配套 门当 户对 主力客源预判 家庭收入：30万元以上/年； 置业经历：多数１－２次置业经验； 区域来源：长宁、徐汇、闵行为主，青浦本 地为辅，有少量外地客 年　　龄：35岁以上为主 职业特征：工作区域在西南区的私营企业 主，民营企业中高管理者、专业 技术人员、高级公务员等 选择因素：交通、生态环境、子女教育 置业目的：改善自住为主/度假养老为辅 信息渠道：朋友介绍.报纸.网络.电视等 客户模型一：王先生 王先生 上海人年龄：38岁职业：电子材料公司 高级工程师 收入：2万/月以上置业次数：2次信息获取渠道：通过朋友介绍购买过程：王先生一家三口，原先住在长宁地区，女儿正在读小学，由于公司在青浦开设新的生产基地，工作地点调整，希望在工厂附近置换一套大面积舒适型的经济型别墅，正好合生有市