深圳 商业项目策划案.pptVIP

大运首席 典藏世界精华 康城 品鉴不凡之城 珍藏无限 品味极致生活 我们的目标： 有效整合资源，实现项目利润最大化 有效规避市场风险，实现快速销售 建立项目和企业的品牌影响力 第一章、市场背景 第二章、区域状况及市场分析 第三章、本项目定位 第四章、项目定价 第五章、项目的销售、招商策略 第一章、市场背景 ? 经国务院批准，2010年7月1日起，深圳经济特区的范围将扩大到深圳全市，宝安、龙岗两区纳入特区范围，深圳特区“扩容”成为现实。 ? 深圳未来发展也因此多出了更大的施展空间，从此迈入“大特区”时代。 第二章、区域状况 龙岗中心城　未来东部CBD 立足宜居之所　收获未来龙岗 商业市场环境分析 楼市新政对于住宅成交的影响较大，而对商铺的影响较小， 相对于纯商业和写字楼裙楼商业，社区商铺成为近期成交的主力，主要是关外的社区商铺，这些商铺都存在一个价格低、性价比较高的特点。 目前在售的社区商铺，关外价格普遍都在3万元/平方米。“深圳扩关消息也在刺激投资者买入关外社区商铺，在其影响下，宝安、龙岗两区商业将得到迅猛发展。 在新政影响下，开发商努力推售自己手里的商业物业，以达到资金回笼目的; 近期媒体、专业人士等不断宣传商业投资的价值，令市场投资者在大范围内寻找“笋盘”，商业市场在新政下走出了独立的回暖行情。 热钱再次涌入商业地产成首选 投资比例不断上升 商业地产也随整个房地产市场而萎缩，不过相对住宅，差别化的房贷政策使得商业地产受新政影响较小。 区域优势： 随着龙岗中心区的规划和大型市政工程的建设，龙岗的房地产市场一片繁荣，住宅大面积开发，商业物业更是持续升温，并朝着规范化、规模化、全面化的方向发展， 从商业繁荣程度看，中心城、龙岗镇、布吉无论从零售网点的数量、从业人员的总数、大型商家的进驻、品牌商业的推广还是实际消费水平、商业的品类，中心城、龙岗镇、布吉都是重头戏。 龙岗中心城的商业格局由分散、功能单一的临街型商铺和社区商铺走向了多功能的区域性市场规模。 面临问题 1、龙岗商业呈现两头高中间低的现象。两头高指南部的布吉和北边的中心城、龙岗镇，中间低指横岗等地。 2、龙岗中心城商业有，也不少，缺乏能够真正代表龙岗中心城商业形象的项目。 3、零售业太多可能导致结构失衡：中心城的商业消费水平整体还处于比较低级的状态，基本上都是食品、居家为主的必要性生活消费，没有形成规模性商圈商业。 4、经营模式难以维继：大型商业多采用返租模式 、产权式商铺经营模式，这已经显出市场疲态，而中心城不少大型商业也采用这种模式，在人气不足营业额不高的情况下，中心城采用返租模式对业主实际上并没有太大的保障。 5、片区商业规模小，多为零散式，未形成规模优势，且商业圈功能不突出。 6、目前，龙岗较有商业规模的商圈为布吉商圈、中心城商圈、龙岗镇商圈。但该区商业过于集中供应，实际消化量不足：一是中心城、龙岗镇、布吉的供应量过于集中，导致这些区域待售量夸张。二是年度供应量过分集中。 第三章、本项目定位 一、项目介绍： 片 区：龙岗中心区 开盘时间：2010-01-09 容积率：≤3.2 占地面积：118799.42㎡ 建筑面积：380160.00㎡ 南地块商业面积：15000平方米 楼盘均价：12000元/㎡ 地　　址：龙岗中心城 康城自有商业街 康城自有商业街 二、项目优势： ? 项目位于龙岗中心城黄阁坑北通道和如意路交叉口，借大运和深圳扩容之势，未来该项目物业价值，特别是商业价值将得到极大的提升。 ? 2.4万㎡国际自有商业街区，集购物、休闲、娱乐、饮食为一体，体验式MALL商业等大规模空间铺排，五星级大运酒店，盛载高尚生活元素。目前，肯德基、广东发展银行、中国建设银行先行进驻。 ? 项目位于大运交通枢纽，地铁3号线、12号线，双地铁核心驱动，B669、862直达小区，10车道水官高速，交通优势明显。 三、商业定位： 核心战略思考 本项目的两种竞争战略选择： 总体战略思想 把握市场，定位前瞻，打造区域体验式MALL自有商业体 以经营为基点，实现项目的可持续发展 增强目的性消费，扩大项目辐射范围 以规模化、特色化和差异化打造核心竞争力 定 位 目 标 做区域能吸引居民在这里长时间驻足、消费的自有商业体。 提升项目的知名度和美誉度，使项目商业价值不断提升，引领区域市场。 1、市场定位 2、目标客户群定位。 3、功能定位 大规模、体验式MALL，大规模空间铺排，集购物、休闲、娱乐、饮食为一体空间铺排商业。 4、形象定位