房地产经纪相关知识 第七章.pptVIP

（2009）结合物价因素分析，从较长时期来看，房地产价格上涨率通常( )。 A．高于一般物价上涨率 B．低于一般物价上涨率 C．与一般物价上涨没有关系 D．等于一般物价上涨率 √ 第三节 房地产价格的影响因素 五、利率因素 要点 内容 利率 货币的供给与需求 从供给角度 利率↑-房价↑；利率↓-房价↓（同方向） 从需求角度 利率↑-房价↓；利率↓-房价↑（反方向） 从预期收益角度 利率↑-房价↓；利率↓-房价↑（反方向） 从综合效应角度 利率↑-房价↓；利率↓-房价↑（反方向） 第三节 房地产价格的影响因素 六、汇率因素 要点 内容 汇率 国际间货币之间的兑换关系 从预期角度 预期某国货币↑-房价↑； 预期某国货币↓-房价↓（同方向） 第三节 房地产价格的影响因素 七、房地产税收因素（注意各种税收因素对房价的影响） 要点 内容 房地产开发环节税收 生产环节征税，推动房价上涨 房地产交易环节税收 流转环节征税 向卖方征税：土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税 向买方征税：契税 房地产保有环节税收 增加了房地产持有的成本：房产税、城镇土地使用税 （2010）下列税收政策中，在卖方市场情况下会推动房地产价格上涨的是（ ）。 A．减少房地产开发环节的税收 B．增加房地产开发环节的税收 C．增加买方的税收 D．增加房地产保有环节的税收 √ 第三节 房地产价格的影响因素 八、城市规划因素 要点 内容 规定用途 对土地价格影响 （1）微观看，降低地价 （2）总体看，提升整体地价 九、交通管制因素 十、心理因素 要点 内容 影响房地产价格的心理因素 （1）购买出售时心态（2）个人偏好（3）时尚风气（4）名家心理（5）讲究风水或吉祥号码 （2009）下列因素变化中，会引起房地产价格上涨的有( )。 A．建筑材料价格上涨 B．迁入人口增多 C．地区经济衰退 D．交通管制增多 E．房地产保有税增加 √ √ （2009）下列影响房地产价格的因素中，通常能引起房地产价格上升的因素有（ ）。 A．人口数量增加 B．家庭规模小型化 C．本国货币升值 D．建筑材料价格上涨 E．购房抵押贷款利率上升 √ √ √ √ 第四节 房地产估价基本方法 房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。 三种方法：市场法、收益法、成本法 一、市场法 要点 内容 概念 市场法是将待估房地产与其所在区域近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产成交价作相应的修正，以此估算待估房地产的正常市。场情况下的价格或价值得一种方法。 适用 数量较多且经常发生交易的房地产，如住宅、商铺、写字楼、标准厂房、房地产开发用地等 步骤 （1）搜寻交易实例； （2）选取可比实例（与估价对象相似、交易类型吻合、交 易时点接近估价时点、为正常成交价格）； （3）对比可比实例（一般选取3个以上），建立比较基准 （统一房地产范围、付款方式、价格单位），交易情况 修正（注意例子及计算），市场状况调整； （4）求取最终比准价值 （2009）采用市场法评估房地产价格时，选取的可比实例一般不少于( )个。 A．2 B．3 C．5 D．10 √ （2010）建立可比实例成交价格的比较基准是市场法的基础，其内容主要有（ ）。 A．统一房地产范围 B．统一成交日期 C．统一交易情况 D．统一付款方式 E．统一价格单位 √ √ √ 一、市场法 要点 内容 交易情况修正 例7-5、7-6 公式的运用看题目中税费由谁负担 二、收益法 要点 内容 概念 收益法是对土地、房屋、或其他具备收益性资产进行估价的基本方法。它是指在估算不动产未来若干年预期纯收益的基础上，以一定的还原利率，将评估对象未来收益还原为评估时日收益总和的一种方法。 要素 未来净收益、收益期限、收益可靠性 适用 有收益或潜在收益的房地产 步骤 （1）搜集并验证与估价对象未来预期收益的