案例：中心城——为消费者而规划——中心城商业规划核心理念-综合.pptVIP

为消费者而规划 中心城商业规划核心理念 深圳零售商圈 东门的繁华 东门步行街是深圳历史最为悠久的商业区,经过改造的东门商业街已经成为集购物、休闲和旅游观光于一体的新型步行街，新“东门”作为中国18条重要商街位列其中。 东门老街购物区东起东门中路，西到新园路，北起晒布路，南到深南东路北侧，改造完成后就有了“深圳的窗口，罗湖的品牌”的定位。目前，东门步行街区总占地面积17.6万平方米，总建筑面积65万平方米，其中商业经营面积约50万平方米，共有15条大小街道，3个大型的休闲广场，日均人流量在30万至60万人次。 众多大型商厦构成了深圳规模最大、商铺最集中、商品经营种类最齐全的商业街区。同时，大大小小的店铺遍布老街，长长的骑楼构成商业长廊，精品店、专卖店也比比皆是。 制约东门的几个因素 由于受以前规划的局限，国贸人民南商圈和东门商圈都已经呈现出不同程度的发展“瓶颈”，尤其是区域产业发展的国际化和多元化布局难以确立。——深圳特区报2005.5.18报道 东门虽然形成了12条步行街区，但其总量仍无法支撑庞大的过往客流，特别是主街道东门中路机动车辆拥挤堵塞的混乱状况，目前已经成为制约东门发展的主要瓶颈。 ——深圳商报2004.4.7报道 东门商圈主要面对本土消费，所以集中于中低档的消费群体。——21世纪经济报道2004.12.23报道 华强北的繁荣 在华强北商圈南北长930米，东西宽1220米，商业区总面积1．13平方公里范围内，日客流量达到了30至50万人次，这大体相当于一座中等城市人口总数；其沿街商业经营单位600多家，其中大型商场20多家，经营面积超过1万平方米的特大型商场21家，个体纳税户1万多户，年销售额突破260亿元，从业人员12万；在这600多家商业经营单位中，汇集了电子、电器、通信、钟表配套、服装、百货、金融、银行证券、保险、房地产、酒楼宾馆、休闲娱乐等几十个行业，其业种之丰富、业态之齐全，实则就是一个涵盖到商品流通全流域、全流程的“微缩景观”。 ——经济观察报04.11.24报道 华强北的硬伤 华强北商业区的前身是始建于1982年的上步工业区。由于电子产业有不占地、无环境污染的特点，再加上看中了在台湾、香港蓬勃发展的电子业，上步工业区便把电子工业定为自己龙头产业。——深圳特区报05.09.04报道 由于停车、管网等基础市政配套都是按工业区配置，无法承载商业化，所以政府部门一直对片区的功能转化迟迟未定，在保留高新技术产业、做住宅、还是商贸方面犹豫不决，“直到去年，才最终将华强北定位于商贸功能。” ——经济观察报04.11.24报道 车辆限行制约华强北繁荣？华强北商会两次上书副市长张思平，称客流量骤降一至三成；交警部门称限行不宜取消可能缩短时间。——南方都市报05.09.02报道 华强北，目前深圳最重要的商圈，将来最有可能成为深圳商业中心的商圈。就在这一商圈急速成长时，交通拥挤、停车位少等问题 的出现开始影响其商业的进一步发展。“这些已经成为华强北发展的瓶颈。”福田区区长张礼铜说。 ——南方都市报05.06.10报道 中心城地盘位置和周围环境 深圳市怡景中心城位于中心区南中轴（南片区CBD中央）地铁会展中心站出口处。由福华路、福华一路、中心四路、中心五路合围而成。项目北邻市民中心广场，南邻深国商购物中心，西邻香格里拉酒店，东邻大中华交易广场。 项目总建筑面积140000平方米，其中商业面积近110000平方米，停车库及设备用房约30000平方米。建筑总层数为五层，其中L1、UG、G、B1为商业，B2为停车场。 地盘位置和周围环境 与项目邻近的中心区甲级写字楼包括大中华交易广场、江苏大厦、投资大厦、国际商会中心、国际商会大厦、新世纪大厦、时代金融中心、信息枢纽大厦、兴业银行大厦、中央商务大厦、中国联通大厦、华融大厦、金中环大厦、特美思广场等； 邻近的中心区内豪宅包括雅颂居、黄埔雅苑、星河国际、城中雅苑、中海华庭、深业花园、中银花园等。 交通的易达性 中心城紧邻深圳地铁1号线与地铁4号线转车站——会展中心站；南邻28条线路公交枢纽总站 ，自有车位近800个，毗邻拥有3000个车位的市民中心地下停车场。周边道路四通八达，消费者无论采取何种交通方式均可非常便利地到达。 深圳消费者 深圳的消费水平已经到达一个比较高的层次，每百户居民拥有家用汽车达到21.5辆，这个数据相比较2004年上海市的数据，更显示出区别，上海市2004年每百户家用汽车仅为3.9辆。 2004年，深圳人均GDP达到59271元/人，人均可支配收入达27596.4元/人，人均消费性支出已经达到19569.6元/人； 2005年深圳常住人口中15-59岁人口比例高达82.9%，深圳人口平均年龄为28岁； 结合以上数据，我们将主力消费者划分为三个层次，如图所