尚都汇隆营销总案(上).ppt

项目执行策略 3 招商 商管先行，建设商管模式 示范性招商先行 实际招商在后 1）异地招商先行 用上级代理挤压本地代理和经销 2）本地侧向进攻 利用异地招商信息刺激并引导本地 项目执行策略 3 销售 设定所谓销售门槛，造成稀缺效应 开盘大折扣价格优惠推广引起轰动 实际销售价格低开促进迅速去化后迅速高走争取利润 莒南经济及房地产状况 7 2008年末全县家庭总户数344815户，总人口991239人。在岗职工年平均工资12209元，比上年增长21.3%。 城镇居民可支配收入达6974元，生活消费支出比率达68.1%。农民人均纯收入3562元，生活消费支出比率达97.8%。 从以上数据分析，莒南本地收入低，购买力很弱。 18.5 3484 元 农民人均生活消费支出 12.8 3562 元 农民人均纯收入 2.1 4748 元 城镇居民人均生活消费支出 11.0 6974 元 城镇居民人均可支配收入 比上年增长（%） 绝对数 单位 指 标 城乡居民人均收入和消费情况 莒南国民经济及社会发展 莒南经济及房地产状况 7 根据以上数据分析莒南人均收入较低，可支配收入比较弱，对于项目的快速消化有一定难度，强销期后劲不足。 莒南经济及房地产状况 7 莒南地理位置及行政区划 莒南县地处鲁东南苏鲁交界处，总面积1752平方公里，99万人口。 莒南县辖18个乡镇：十字路镇、团林镇、大店镇、坊前镇、坪上镇、相邸镇、板泉镇、洙边镇、文疃镇、壮岗镇、汀水镇、石莲子镇、岭泉镇、筵宾镇、涝坡镇、朱芦镇、道口乡、相沟乡。另在十字路镇设莒南经济开发区，在坪上,朱芦,团林,壮岗四镇设立临港产业区。 莒南地处青岛港、岚山港、日照港、连云港四大港口腹地，距岚山港仅10公里，距日照港、连云港50公里。穿越县境的兖石铁路、岚济公路、日东高速、同三高速、日枣高速、长深高速把莒南与长三角、珠三角和山东半岛等经济发达地区连为一体。 莒南经济及房地产状况 7 莒南城市规划 城市建设用地空间拓展遵循“东优南上，西进北限”的原则，由县城中心城市发展为临沂东部的副中心中等城市；由资源型产业城市发展为资源带动复合型中心城市。在区域发展中，临沂市是全国性商贸中心之一，而日照和连云港都是大陆桥东桥头堡的组成部分，区域物流循环体系已经形成，莒南要主动参与，在这一体系中发挥自身的作用，争取成为区域物流循环体系中的一个独特支点。  莒南经济及房地产状况 7 城市总体用地布局规划沿十泉路向西作为城市发展主轴，拓展城市空间，形成“两核、三轴、四区、四楔”的城市布局结构。  莒南城市规划 莒南经济及房地产状况 7 两核 即一是老城区核心服务区，承载城区传统商贸、综合生活服务、文化教育等功能。二是以新行政中心为基础，整合城市级大型公共服务设施形成新城区现代服务核心区。  三轴 一条东西向城市空间发展主轴是指沿十泉路向西拓展城市空间，在十泉路两侧形成行政办公、大型商贸、文化、休闲等公共空间。 两条南北向城市空间发展次轴，一是以现有商业行政中心为依托，沿隆山路、天桥路向南北两侧发展。二是以新城区核心服务区为基础，在西二路、西三路之间形成南北向拓展的大型公建带 莒南城市规划 莒南经济及房地产状况 7 莒南城市规划 四区 即指城市四个主要功能区，分别是老城区、新城区、工业区和商贸物流区。 四楔 即城市周边的四片绿楔。 规划确定莒南县城市规划区范围为十字路镇、岭泉镇、相邸镇和马鬐山景区（陡山水库)，总面积为342平方公里。城市人口规模近期为23万人，远期为35万人，远景为45万人；城市用地规模近期为27.6平方公里，远期为41.3平方公里，远景为60平方公里。 莒南经济及房地产状况 7 2008年，房地产完成投资3.56亿元，同比增长36.6%。商品房施工面积37.45万平方米，竣工面积17.42万平方米，分别增长28.7%和82.9%。 我司从莒南政务大厅了解，莒南09年3月至09年11月份，平均月交易量为60套左右，面积约7000平方米； 莒南房地产概况 莒南经济及房地产状况 7 配套设施不完善 劣势 近公园环境好， 优势 产品力分析 卧佛寺公园 九顶莲花山 环境景观 套配 仅剩七八套未出售 去化情况 2380元/㎡ 目前均价 多层：2100/㎡—2479/㎡ 双体别墅：85万/栋 单体：115—116万/栋 单价范围 价格 千年人文山水 至尊养生仙境 精彩广告语 1.13 容积率 36% 绿化率 多层.别墅：双体、单体 建筑形态 15万㎡ 建筑面积 200亩 基地面积 产品规模及定位 职教中心 莒南四小、四中 教育环境 莒南县医院 医疗设施 上海路