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“营改增”对房地产行业利润影响因素分析-会计 “营改增”对房地产行业利润影响因素分析 崔立 摘要：近两年，中国主要城市的房地产增长幅度与5至10年前的增长情况已不可同日而语，房价涨跌一直备受关注。房地产业作为此次“营改增”改革中影响最为显著的行业，其利润受到一定程度的影响。本文通过比较“营改增”前后计税依据等方面的差异，以房地产行业的营业收入、营业成本、税负等方面为切入点，对有关影响房地产行业的利润的因素进行简要分析，并得出结论。 关键词 ：“营改增”；房地产行业；利润；影响因素 为优化税制结构，避免重复征税，减轻企业税负，自2016 年5 月1 日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，自此，中国全面实施“营改增”，营业税将退出历史舞台，增值税制度将更加规范。在这次政策调整中，房地产业改革对各行各业的影响尤为显著。当前，中国的房地产业在“限购”等政策调控基调下，正走向周期衰退的中后期阶段。为此，对房地产业实施“营改增”政策，通过采取降低税负，消除混合销售行为中的重复课税等措施，提高净利润，能促进房地产业健康持续发展。净利润= 营业收入- 营业成本- 期间费用- 总税负，因此，本文将重点研究、分析“营改增”下营业成本、营业收入和税负的变动对房地产业利润的影响。 一、“营改增”下营业成本变动对房地产行业利润的影响 从产业链成本转嫁的角度看，房地产行业的上游行业是建筑业，下游是消费者。本文就房地产行业营业成本对利润的影响将从这两个角度分别进行分析。 （一）“上游产业”对房地产业利润的影响 （1）采购成本税率提高。首先，“上游行业”的建安成本在房地产企业开发成本中占据60%左右，建筑业实行“营改增”后，建筑安装成本适用的税率由3%上升到11%，税负明显增加，建安成本增加，房地产业作为其下游行业，成本势必提高，导致其利润下降。其次，营业税改增值税，涉及到销项税率高于进项税率时，同样加重了建筑业的采购成本，从而将此成本转移到房地产业。例如工程项目中常用的材料：建筑用和生产建筑材料所用砂、土、石料，砖瓦石灰，水泥混凝土等，可选择用简易办法6%税率计算缴纳增值税，即使可以取得增值税专用发票，最多也只能抵扣6%的税率，和进项税率11%仍相差5%，这部分不可抵扣，加重税负，进而转移到房地产业营业成本，抵减了利润。另外，对于建筑施工中占比50%以上、设备费用占到了设备总价款的3%左右的租赁设备而言，适用税率明显上升，建筑业成本明显增加，转移到房地产行业，导致其利润下降。 （2）无法取得采购材料的增值税专用发票。一方面，建筑业某些零星材料从小规模纳税人、个体工商户等处采购，无法取得增值税专用发票，进项税额无法抵扣，导致房地产业增值税增加，利润下降。另一方面，考虑到房地产企业在营改增过渡时期，可能存在之前已买材料及设备未付款、销售期已过3 年仍没清盘房产项目的情况，根据政策，这种情况亦无法取得增值税专用发票，不得抵扣进项税额，同样会使房地产业利润下降。 （3）人力成本和土地成本无法抵扣进项税额。人力成本无法进行进项税额抵扣，原因在于很多劳动力属于临时工，无固定单位，比较零散，无增值税出票单位，影响了进项税额抵扣，无形中使得房地产业利润下降。在房地产成本结构中占比最大的土地成本，在当前政策下无法抵扣，这对于土地成本较高的发展较快的城市而言，营改增并不能节约税收，甚者税负还有可能增加，这转嫁到房地产业会直接导致其利润下降。 （二）“下游”消费者对房地产业利润的影响 房地产开发主要有住宅开发和商业开发两种形式。从住宅开发角度看，目前我国房地产行业整体上处于供过于求的状态，消费者占据主导地位，房地产企业从上游被动接受的税负不能自由地向下游产业转移，房地产业成本不能被填补，导致其利润下降。从商业开发角度看，消费者主要为商铺租赁者，这些租赁单位在缴纳税金和购买服务时可以获得增值税专用发票，抵扣进项税额，缓解一部分成本压力，利润不至于太低。 二、“营改增”下营业收入变动对房地产行业利润的影响 营业收入对房地产业利润的影响主要来源于营改增在计税依据、税率等方面的差异。以建筑业为例，差异如下表所示： 由表可知，营改增后的营业收入= 原营业税计算的营业收入—增值税，所以，营改增后的营业收入相比之前下降。例如：某房地产企业为一般纳税人，出售一处房地产，获得的营业收入为999万元。营改增前：营业收入=999 万元；营改增后：营业收入=999/(1+11%)=900 万元。(900-999)/900=-11%，即营业收入相比之前下降了11%。因此，当其他收入一定，营业收入下降，结合上