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“营改增”对房地产行业税收筹划的影响-会计 “营改增”对房地产行业税收筹划的影响 谢严 摘要：2015年，政府将房地产行业“营改增”的试点工作提上议程。据相关报道了解到，房地产的增值税税率应该是11%左右。总体上讲，“营改增”可以在一定程度上降低企业税负，同时有利于调整企业结构。但同时也要注意“营改增”可能带来的相关问题，如：税率选择不当增加了企业税负;增值税专用发票的滥用等。因此，房地产行业要辩证的看待“营改增”的执行，拟好相关措施来应对相关不利因素，以推动房地产“营改增”在全国范围内的执行。 关键词 ：房地产行业；“营改增”；税率；辩证；措施 一、“营改增”的简要介绍 “营改增”就是政府对一些特定行业的征税方式由征收营业税改为征收增值税，以缓解重复征税的情况。下面，我将举例说明营改增对房地产税收计算的影响。假设A公司销售收入为500万，相关成本为200 万，增值税销项税率按11%计算，进项统一按17%计算，不考虑其他变动因素。 则：“营改增”之前应交税费=500*5%=25 “营改增”之后应交税费=500/ (1+11%)*11%-200/(1+17%)*17%=20.49 上例也同时表明，营业税是以企业的当期销售收入为计税依据，而增值税是以不含税销售收入计算销项，以不含税成本计算进项，只对增值部分收税的税种。 二、房地产“营改增”的相关规定 1.纳税人身份确定标准。 根据国家税务局规定，房地产“营改增”后，在试点前年销售额超过500 万元的纳税企业，应向主管税务单位申请为一般纳税人；或者是企业的会计核算健全，并且能够提供准确的纳税资料的，也可以申请成为增值税一般纳税人。除此之外，统一为小规模纳税人。 2.税率与税基的变动。 “营改增”之前，房地产的营业税税率是5%，计税依据是包含营业税的销售收入；“营改增”之后，增值税一般纳税人的销项税率暂定为11%，进项税率有7%、13%、17%；小规模纳税人无进项抵消，采用3%为统一征收率。增值税的计税依据为不含税价，要把增值税从销售收入中扣除。 三、“营改增”对房地产行业的影响 1.影响房地产企业的收入 “营改增”之前，房地产行业的收入是包含营业税的销售收入，“营改增”之后，房地产行业的收入要扣除增值税部分。举例说明：某房地产的销售收入为A万元，相关成本为X万元，且都取得了增值税专用发票。假设不考虑其他变动因素的影响； 则：“营改增”之前，营业收入=A “营改增”之后，营业收入=A/（1+11%） 2“. 营改增”对房地产行业的税负影响 政府推动“营改增”试点的初衷是降低企业税负，但“营改增”试点在房地产行业推行的消息一经传出，就引起了众多领域的争议。“营改增”究竟会增加房地产行业的税收负担，还是会减少其税负呢？要采取何种税率才能达到减税的目的呢？之前，房地产行业的营业税税率为5%，现如今，其增值税销项税率暂定为11%，远高于5%；因此，能否降低税负水平很大程度上取决于其进项抵扣。那究竟要抵扣多少进项才能达到降低企业税负的目的呢？下面采用“无差别平衡点”来分析。假设某房地产企业的营业收入为X 万元，可抵扣的进项税额为Y万元，此时进项税税率适用17%，不考虑其他变动因素。 ⑴针对增值税一般纳税人 则：“营改增”前后税负水平相等时，X 和Y 关系如下： 5%X=11%/（1+11%）*X-17%（1+17%）*Y Y/X=33.79% “营改增”后税负水平减少时，X和Y关系如下： 5%X﹥11%/（1+11%）*X-17%（1+17%）*Y Y/X﹥33.79% 因此，只有当进项可抵扣金额大于营业收入的33.79%时，“营改增”的推行才有可能降低房地产行业的税负水平。 ⑵针对小规模纳税人，企业的税收负担一定是减少的。因为5%X3%/（1+3%）X是恒成立。 3“. 营改增”对房地产行业净利润的影响 在分析其对净利润影响时，只考虑增值税，营业税，所得税，地方相关费用（城市维护建设税、教育费附加）这几种税种。城市维护建设税=（增值税+ 营业税+ 消费税）*7%；教育费附加=（增值税+ 营业税+ 消费税）*3%；净利润=（营业收入- 增值税- 营业税- 城市维护建设税-教育费附加-成本）*（1-25%）。 （1）“营改增”之前房地产行业净利润: 净利润=（营业收入- 营业税-10%营业税- 成本）*