一地两证混战与房产安危.docVIP

一地两证的混战与房产的安危 　　房子和土地在物理、法理和法定权利上都是分不开的。房子下面的土地究竟是谁的呢? 　　 　　当下的一个荒诞现象,是众多房主认为房子下面的土地不属于他自己,有房主甚至为此跟我争得耳红脖子粗,激动地向我强调:“土地怎么是我的?那是国家的!”我好心好意提醒他拥有什么,他却生气了,认为我太无知,怎么连这点“常识”都不知道呢? 　　人有屋,动物有穴,都是不可轻易挪动的安身之所。房子和土地是分不开的,在物理、法理、天然权利和法定权利上都是分不开的,但21世纪的中国市民却认定自己不拥有每天踩在上面睡在上面的土地。而近年来建立的土地储备制度之所以没有在它每次引发剧烈社会冲突之前让一般民众在意,正是因为大家心里认定自己已经早不再拥有土地,因此想都没有想到各地方政府要拿去“储备”的土地在进入“土地仓库”之前其实是不归国家所有的,这些“仓库”原本是空的。 　　 　　城市私有土地在“文革”中的波折 　　 　　事实上,中国上世纪50年代的土地改革只涉及农村,不涉及城市。50年代初期给所有城市业主都换发了新政权的房地产所有证,房和地都继续归自己所有,政府并制定出若干法律规定,以示尊重市民私人房地产权利。到了1956年,中共中央书记处在《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》中表示未来“一切私人占有的城市空地、街基等地产,经过适当办法一律收归国有”。而这里涉及的仅仅是“空地、街基”。但文革中被造反夺权的国家房产管理局的一份文件,即1967年11月4日《国家房产管理局、财务部税务总局答复关于城镇土地国有化请示提纲的记录》,却篡改了1956年中央书记处文件的内容,擅自在上述内容后面添加了一句注释:“其中街基等地产应包括在城镇上建有房屋的私有宅基地。”并在这样的歪曲原意的基础上第一次提出了“土地国有化”。这个红卫兵式的“土地国有化”是在一个无法无天的时代提出的,是一个抢夺市民财产的计划。当时的恐怖势力不允许市民有私产,必须把房地产所有证交到房管局,否则生命不保。 　　在1976年文革结束并被中共中央定性为一场“民族劫难”之后,这个红卫兵式抢夺??市土地的计划显然被回归正常运转的国土和房屋管理部门视为无效,因为直到1982年,国家城市建设总局在其发布的“关于城市(镇)房地产产权、产籍管理暂行规定”中,仍然表示:“根据宪法规定精神,我国城市房屋存在着几种不同的所有制。应加强房屋和土地产权产籍管理。”或“凡在城镇范围内的房地产,不论属于国家集体或个人所有,均需到当地房管机关办理产权登记,领取房地产所有证。”这里所说的“地”很重要,是指每一份经过合法登记的产权证书上标注着地号的实物土地,无论1951年发的房地产所有证还是现在很多私有房主手里拿的国有土地使用权证,都有一个宗地号,这个宗地号显示的是有界址的实物土地,证明着私人拥有的土地产权。 　　同时,从八十年代初期开始,各地成立了“落实私房政策办公室”,应中央政府的要求返还文革中大规模侵占的城市私宅。今天这个办公室还在那里,因为它还有一半的任务没有完成。 　　 　　政府储备土地必须先取后予 　　 　　是1982年底出台的宪法,提出的“城市土地归国家所有”。这也就是说,城镇土地的所有权在1982年以前,是明确的公私混合所有制。而82年之后呢,则是以自然拥有“使用权”的概念延续了土地的私人财产权――90年国土局曾对最高人民法院民事审判厅发出《关于城市宅基地所有权使用权等问题的复函》(〔1990〕国土法规字第13号),指出:“我国1982年宪法规定城市土地归国家所有后,公民对原属自己的土地应该自然拥有使用权”。 　　相关这点,国土资源部土地利用管理司官员宫玉泉在其一篇论文中表示:“政府必须要‘先取后予’,即在供应某块土地使用权以前,先要取得这块土地完全的产权。这不是一个简单的程序问题,而是一个产权保护、社会公正与公平问题。”“土地使用制度改革以来,国土资源部门一直主张以公开方式出让土地,并且写入法律,《城市房地产管理法》就要求有条件的地方要实行土地招标拍卖出让,但一直没有搞起来,其中最大的原因是政府手里没有可供招标拍卖的实物土地,没有标的物,自然没有条件搞。建立土地储备制度以后,政府手里有地了,推行招拍挂出让就具备前提条件了。”换句话说,国家并没有在82宪法之后一夜之间拥有了城市土地的土地产权,而是此时正试图通过土地储备予以实现,即凡是没收购过的土地目前都还不是“国有”的,若“国”已经“有”,便谈不上需要收购了。 　　 　　畸形的土地储备和非法的生地出让 　　 　　然而,由于当前的各地政府均极力以地生财,自1997年开始试行的土地储备制度从起步时就走入了歧途。全国各地制定的“土地储备办法”一方面把土地储备定义为:“指政府依法通过收购、收回、征收