灯塔市土佳屯项目市场可行性分析报告11.pptVIP

本报告是严格保密的 Contents 地块现状 地块尚未正式拆迁，属灯塔市棚户区改造地块； 项目内部为灯塔原有的东兴湖，没有湖面近3万㎡。但东兴湖未进行任何的改造，是项目近水的一个优势。 项目南侧临街面近700米，且经营范围主要以建材为主，为项目提供了较好的商业氛围。 地块价值解析之一：城市发展与沈阳市相结合 地块价值解析之二：配套为项目提供了较好的发展前景 地块价值解析之三：东兴湖为项目提供水景资源 项目优劣势研判 项目可行必须符合以下几个层面 本案发展的核心价值元素 灯塔已成为辽东半岛对外开放县(市)，辽宁省县域经济发展示范县(市)，沈大高速公路经济开发区之一。 灯塔市位于辽东半岛北部、辽宁省中部，被省会沈阳、化纤之城辽阳、钢都鞍山、煤铁山城本溪所环抱，市区北距沈阳桃仙机场25公里，南距营口鲅鱼圈125公里、大连港330公里，区位优势十分明显。 全市总面积1331平方公里,总人口 51.3万；非农业人口9.5万人，占总人口的18.5%。 灯塔市历史悠久，区位优越，交通便利，资源丰富，是辽东半岛对外开 放县(市)和沈大高速公路经济开发区之一，被辽宁省委、省政府确定为县域经济发展示范县(市)之一。经济发达产业独特。 灯塔作为一个县市级城市，自身发展动力不足，经济呈阶段性发展 经济总量相对不高，但增速较高，呈阶段性的发展； 2006年灯塔市GDP增长率为21.3%，自2004年起年均增长率超过20%，保持了快速的增长势头，呈现出国民经济总量扩大、发展步伐加快的良好态势。 GDP增长势头的相对较快将直接带动城市经济市场的快速发展。 按照一般规律，灯塔市房地产已经进入快速发展阶段，但目前因第三产业比例过低，素质较差，灯塔市的房地产更接近于启动阶段。 工业经济增势强劲，第三产业稳步发展 从历年灯塔市产业结构演变趋势来看，一产比重在逐渐降低，二产比重增加趋势明显，但第三产业在经济总量中所占的比重增速较慢； 第二产业，尤其是工业基础的壮大为城市经济发展奠定坚实基础，但第三产业的欠发达也直接导致城市经济缺乏活力； 工业经济保持高速增长的态势，矿产、建材、化工、服装等产业的支撑作用尤为突出。 灯塔与相近城市比较，评判城市发展前景 城市GDP及增幅比较 固定资产投资比较 全社会固定资产投资预计实现26.6亿元，完成年计划的108.6%，增长30.0%。 从三城市的比较来看，灯塔市的固定资产投资比重较低，对区域经济的拉动作用不大； 从现阶段来看，固定资产投资的增幅速度相对较快，将促进城市快速发展 社会消费品零售总额比较 灯塔市招商引资优惠政策 灯塔市“十一五”发展目标 城市价值综合分析 县级城市，区位优势不突出，房地产发展仍处于启动阶段； 人口总量有限，人口质素不高，城市化进程相对缓慢，影响房地产市场的快速发展； GDP增长迅速，将促进城市的房地产快速发展； 工业基础雄厚，增加城市的吸纳能力，带动城市房地产快速发展； 从城市十一五规划来看，城市将以工业为导向发展城市经济，从而将直接带动城市房地产的发展； 从总体宏观分析看，城市房地产仍处于起步阶段； 灯塔市商品房供需现状 灯塔在售项目产品情况 房地产市场障碍点 产品以经济适用为主要选择，设计相对比较保守 产品以小户型为主，设计比较保守，只能满足居住需求 通过与贴身竞争项目对比，来寻找本案发展路线－－－－ 客户群体的组成 那么，项目该打造什么样的产品？如何使得项目的产品在满足目标客户需求的前提下，又能有效规避竞争，实现地块价值最大化？ 结合区域内及项目周边的销售价格及区域内增长趋势，估计本案推出时住宅销售价格保守可达2000元／㎡，商业网点的销售价格可达3800元／㎡。 面积指标确定 住宅总建筑面积=139986㎡ 商业建筑面积=20974㎡ 地价=15万/亩，楼面地价为178元/㎡。 成本分析 项目财务经济评价（静态） 住宅销售收入=销售单价×销售面积=2000元/㎡×（139986-10000）=25997万元 商业销售收入=销售单价×销售面积=3800元/㎡×20974=7970万元 项目投资额=单位成本×总面积=1740×139986=24357万元 项目投资收益=项目销售收入－项目投资额=25997+7970－24357=9610万元 项目投资收益率=（收益额÷项目投资额）×100% =（9610÷24357）×100%=39.5% 2007年8月 2007年灯塔市区在建、在售及尾盘的住宅项目约7个，通过调研数据预估2007年住宅潜在供应量不足10万㎡ ，再加上2006年土地供应较少，不足3万㎡ （根据辽宁省国土资源电子交易市场提供）。预计灯塔市整体市场未来潜在供应不足。 从灯塔市城区人口情况来看，总人口为51.3万，其中非农业户口为9.5万人，其中城镇人均住房面积26.8