噩梦般住房抵押贷款.docVIP

噩梦般的住房抵押贷款 　　它们帮助你实现美国梦：一个属于你自己的家――任何人都能负担得起的极低利率和付款。现在这个美梦露出了陷阱真面目。 　　对于那些囊中羞涩的购房者来说，这是一个它们无法拒绝的诱惑：以合同预定的利率还款，月供减半，甚至不需要提供相关文件，定金也减少，在过热的经济中能实现自己的住房梦。 　　那些受此引诱的人注定会觉得烦心。当许多美国人都开始担心下跌的房价的时候，那些掉入了所谓的可选择可调整利率抵押贷款 （option ARM）陷阱的借款人还有另外一个担忧，一个更为紧急的问题：即将飞速增多的债务。 　　Option ARM是有住房贷款以来风险最高、最为复杂的贷款。因为它诱人的最低还款额，吸引了一批新的买主进入到房地产市场。如果不是这样，泡沫也不会那么持久，特别是在那些最为火爆的区域和市场。突然间，几乎所有人都能够或者认为能够负担得起一???房子。但这种贷款的低还款额只是暂时的。借款者现在选择的还款越少，以后债务累积的就会越多。 　　账单如期而至。许多2004年和2005年发放的option ARM重新安排了还款额更高的还款时间进程表――对于那些认为这种低分期付款至少5年内不变的人来说，这大大出乎了他们的意料。因为房产价格已经趋于平稳，那些借款者已经不能指望抵押资产的增值来帮助他们脱离困境。而且，不合理的罚金也让他们无法再去筹措资金。那些最细心的买房者会问足够多的问题，从而了解到option ARM充满了风险。但是其他人，由于追随房地产热而忽视了对风险的认识。 　　购房者还不知道其背后存在很多猫腻：他们的经纪人通过卖option ARM能够获得比销售其他贷款更多的佣金。银行仍然可以把按照按揭方式计算出的月供记为收入，即使消费者选择最低付款方式（远低于按揭月供）。贷款的利率和首付可能不是银行决定的，而是由对冲基金设定的。消费者一旦选择最低付款方式，很快将面临要么支付更高的月供、要么放弃房产的两难境地。 　　几乎没有银行会发布它们究竟经营了多少option ARM的报告，因为它们不必那么做。但有一点可以肯定，option ARM的销售飞速增长。美国第一贷款评价公司的资料表明，2003年option ARM业务只占全年贷款销售的5%，而在今年的前五个月，这个数字已经上升到12.3%。在加州盐湖城，这个比重达到40%，在佛罗里达的那不勒斯，这个比重也达到了26%。这样的业绩不仅发生在那些经济过热的沿海地区，到今年的5月31号为止，西弗吉尼亚州51%的房贷是option ARM，而在怀俄明州这个数字是26%。有证券分析师估计，2004年和2005年，美国约有130万人借了3890亿美元的option ARM。现在这个趋势也没有减缓。另有资料显示，尽管由于房价的下跌，在今年的第二季度，option ARM的销售额还是达到了772亿美元。 　　 　　第一波 　　 　　随着经济繁荣周期的延长，这些新型贷款有可能加速泡沫的破裂，对那些鲁莽的借款人和放款人的其他潜在影响也将显露出来。但是大部分损失是要由普通百姓来承受的，而不是那些制造出这些问题的放款机构、经纪人和金融家。 　　这种贷款当然符合银行的需要。option ARM产生于1981年，许多年来它主要针对富人市场，本来是为富人提供的一种灵活的理财工具（前期支付小额月供，最后一次付清本金）。但为何成了普通消费者贷款买房的工具？一句话，体制的缺陷，使它应运而生。在房产市场火爆的头几年，利率的不断下调使得安全的固定利率贷款对借款人来说比较具有吸引力。随着房价的上涨，银行开始推行低首付的可调整利率的贷款。当房产变得更加昂贵时，银行开始兜售在最初几年只需支付利息的贷款。然后银行就开始为option ARM大做广告：不仅是为富人提供的一种灵活的理财工具，也是普通消费者可负担得起的贷款买房工具。银行为了保证资金的正常流动，开始发展一批不在编制内的抵押贷款经纪人去推销option ARM，尽管这样意味着将充满危险的贷款贷给那些无力偿还或者不了解其中风险的人们。 　　据惠誉评级公司估计，多达80%的option ARM借款人都选择按最低付款标准偿还债务，差额将累计到本金里。这种支付方式也被称为负按揭。银行将会在债务累积到一定程度时，上调最低月供。大部分贷款者的负债实际上没有减少，反而增加了。 　　银行为了规避数以千计的违约风险，一方面，把部分抵押贷款与其他状况良好的贷款打包，卖给华尔街。贝尔斯登公司说，约有2004年和2005年的1820亿美元的以及今年的830亿的 option ARM被重新打包，按债务评估部门规定的利率，以抵押资产证券的方式卖给投资者。与此同时，银行还可将一部分贷款直接卖给对冲基金和其他风险偏好型的投资者。 　　余下的option ARM仍然在银