拥有5套房产家庭理财模型.docVIP

拥有5套房产家庭的理财模型 　　家庭背景 　　 　　家庭成员 　　娄先生，41岁，某银行职员，年收入6万元，身体健康，有基本医疗、失业、养老保险。 　　娄太太，35岁，某会计师事务所注册会计师，年收入12万元，有基本医疗、失业、养老保险。 　　娄先生的父母已去世，岳父母已退休，健康状况不大理想，有基本医疗、养老金。 　　女儿10岁，就读小学4年级。 　　 　　家庭资产状况 　　(1)在浙江地级市区有1套房改房，112平方米，市值50万元左右，现自住。 　　(2)在浙江地级市区有l套单位集资房，90平方米，只有使用权没有所有权，年租金0．8万元。 　　(3)在浙江地级市区有l间写字楼，78平方米，市值40万元左右，贷款13．5万元，月供1449．27元，目前准备出租，估计年租金1．3万元。 　　(4)在上海郊区有1套住宅，52平方米，市值50万元左右，贷款28万元，月供1683．38元，目前已交付，准备出售。 　　(5)在上海郊区专业市场有l间立地式店铺，132平方米，市值40万元左右，公积金贷款22万元，月供1358．54元。估计2005年10月交付，交付后准备出租，但有一定的出租风险。 　　(6)目前持有股票原始价值11万元，现市值6万元，股票型基金10万元，信托基金3万元，年收益率在5％左右。 　　(7)银行通知存款10万元。 　　 　　家庭支出状况 　　(1)银行贷款月供本息支出4491．19元。 　　(2)家庭日常开支年安排2．5万兀。 　　(3)孩子教育费用及学钢琴费用年安排1万元。 　　(4)旅游消费每年1万元。 　　(5)保险费用：女儿投保平安少儿保险每年支出722元；夫妇俩投保平安泰康寿险每年共支出1310元；全家投保平安意外伤害综合保险每年共支出400元，每人可获得意外保障金额10万元。 　　(6)民间资金互助会每年支付8300元，应会期限5年，2007年6月得会费5万元。 　　 　　理财需求 　　 　　(1)中期想近一步改善住房状况。 　　(2)近期将动用银行存款购买18万元左右的家庭汽车价值，不够部分准备申请银行贷款10万元。 　　(3)筹备孩子高等教育费用。 　　(4)筹措退休生活费用。 　　 　　理财组合建议 　　 　　(1)日常生活支出　年安排3．6万元。 　　(2)健美消费　???安排4800元。 　　(3)旅游消费　年安排1万元。 　　(4)赡养父母　年安排6000元。 　　(5)紧急备用金　年安排2万元，其中5万元以定活两便存款形式保持常数。 　　(6)子女教育投资 目前阶段女儿日常教育经费年安排1万元。另购买国寿鸿星少儿两全保险(分红型)，6年期缴费，年缴保险费1万元。 　　(7)健康投资　娄先生投保国寿康宁终身保险10份，20年期缴费，年缴保险费9600元。 　　(8)：其它保险投入　继续维持已投保保单的效力，年缴保险费2432兀。 　　(9)房贷本息支出 目前阶段年安排53894．28元。 　　(10)民间资金互助会投资 年安排8300元。 　　(11)股票投资　继续持有6万元股票，暂不追加。 　　(12)股票型基金投资 继续持有10万元股票型基金。 　　(13)信托基金投资　继续持有3万元信托基金。 　　(14)人民币理财产品投资　将10万元银行通知存款转为短期人民币理财产品，并每年追加1．7万元。 　　 　　理财建议分析 　　 　　从背景资料看，娄先生夫妇是一对理财高手。特别是在风险投资方面，思维活跃，善于充分运用自己的比较优势：阳信贷杠杆，在低利率期切入房产投资，将家庭私人资本成功放大，激活了。特别难能可贵的是，娄先生夫妇能够充分运用住房公积金贷款优势，并将投资的触角延伸到了上海郊区和写字楼、商铺等前景更为看好的高风险、高回报投资领域。从背景资料来看，娄先生夫妇已投资的房产价格不是很高，如果地段位置、配套设施好，升值空间将较大。 　　根据“抓住今天的快乐，规避明天的风险，追逐未来生活的更加快乐”的理财目标，娄先生夫妇在理财上，应着重关注以下几点。 　　 　　遵循原则 　　(1)集中财力投资擅长领域 　　对自己已有的5套住房、写字楼和商铺，娄先生夫妇要认真作些分析和甑别，例如考察哪些投资已经获利，但风险已渐次凸现；哪些投资目前收益不是很理想，但未来增值潜力大；哪些投资目前收益不理想，未来走势也不很乐观。然后在此基础上对升值前景广阔的房产，继续拥有；而对那些风险凸现和未来发展不很乐观的房产，及时处置变现。与此同时，要不断对房地产市场进行调查研究，一旦发现有投资价值的房产可以再行投资。不过，作为投资者应该懂得，房地产市场是一个周期性市场，也得遵循价值规律，不可能永远只涨不跌