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物业税不是蜗居者的救命稻草 　　编者按 　　 　　征收物业税的呼声越来越高。从根本上来说，国家推出物业税是为了完善税制。根据国家对物业税改革的框架，物业税是将现行房屋销售过程相关税费进行整合，重新确定税基和税率，在不动产保有环节征收。 　　但在客观上，物业税对房地产市场有一定的调控作用。根据其他国家和地区的经验，拥有第一套住房的税率较低，但随着房屋数量的增加，税率逐步上升。物业税通过加大房屋持有成本降低购房者的热情，遏制炒房者，促进房屋流转速度。从这个角度看，物业税将起到一定的调节房价的作用。 　　现在的问题在于物业税怎么收。对于普通购房者而言，担心的是，物业税改革效仿燃油税，原有税费合并不彻底。结果：新税开征了，旧费接着收，增加消费者的负担。果真如此，物业税非但成不了蜗居者的救命稻草，反而在他们身上又压上了一根致命的稻草。 　　 　　国家税务总局近日透露，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了六年多之后，将推广至全国。不少专家指出，这一信息表明，物业税开征步伐将大大加快，今年部分城市试点开征物业税的可能性很大。 　　2009年，中国的房地产市场在金融危机的大背景下，一路上蹿，近乎癫狂。房价在飞涨，期待政府调控的呼声也在上扬，酝酿多时的物业税风声再起，被赋予了太多的使命，其一举一动都分外惹人关注。物业税开征后，是否能够平抑房价成为公众普遍关注的重点话题。 　　 　　物业税的本质不是降房价 　　 　　乐观声音认为，在当下加速开征物业税的步伐，旨在限制开发商囤地，打击房地产市场的投机行为，进而调节房价，稳定房地产市场。 　　物业税将之前土地和房产交易过程中繁多的税费全部“组合成”一种税，并每年对户主征收。如果开征物业税以“相应取消有关收费”作为前提，如果未来征收物业税包含了土地出让金，也就是说以物业税的形式分期支付地租和税费。那么，这样房地产开发成本就有可能降低，新房价格也就有可能大幅下降。然而，财政部、国家税务总局和国土资源部官员，在多个场??不约而同地明确表示：正在推进的物业税改革，不会将土地出让金并入其中；房地产开发商取得土地，仍需一次性缴纳土地出让金，在转让和保有环节同时征收物业税。这意味着，酝酿中的物业税并没有担负降低房价的任务。 　　从市场表现来看，巧合的是，就在国务院通知明确研究物业税的2009年6月以后，来自各个地方的热钱重新杀回楼市，不断促成大额成交，买入高端住宅、别墅的资金不断上升。 　　从国际经验看，物业税作为西方国家地方政府的主要税源，作用是保障地方财政收入，并非专门用于调控房地产价格。从这个方面看，不去寻找房地产市场发展的根本问题，而求助于物业税为“超级武器”来打压房价，并重伤炒房客、开发商等，或是本末倒置，或是缘木求鱼。 　　 　　经济刺激计划“拯救”楼市 　　 　　房价飙升是多个原因作用的结果。比如，经济发展，居民改善性住房需求的提高；社会资本缺乏合理投向，房地产成为很好的投资工具和渠道；还有“万恶”的温州炒房团和山西炒房团的涌入，等等。但是，笔者认为，在金融危机之下，中国房价竟然逆市到癫狂的程度，主要在于国家的4万亿投资刺激计划中的大量资金流入楼市。 　　2009年年初，北京楼市那是“风萧萧兮易水寒，楼市一跌兮不再返”的景象。而随着中央政府经济振兴规划的出台，北京楼市完成了完美的V型反转，新房、二手房房价一路高歌猛进，热点楼盘的价格一年时间翻了两倍。 　　这一年是北京“地王”频出的一年，“面粉贵过面包”的状况引发人们对“地王”恶评如潮。2009年的“地王”与往年还有一个最大的不同：至少一半以上的“地王”被有央企背景的房地产公司拿走。2009年5月21日，富力地产在北京的土地拍卖会上，以10.22亿元的价格拿下广渠门外10号地块，成为北京实施招拍挂制度以来成交单价最贵的土地。 　　2009年5、6月“地王”频出的信号并没有引起国家有关部门的高度重视。期间，中央的经济会议表示将继续落实适度宽松的货币政策，而国务院还在2009年5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35％调低至20％。 　　当时就有分析人士指出，资本金比例的松动，实际上是对开发商最为“对症下药”的“拯救”，自有资金比例降低后，也就意味着开发商的贷款门槛更低，可以用更少的资金贷到更多的款，从而增强了企业的信心。从结果来看也确实如此，这些政策的出台给各大房企注人了一针强心剂。央企拿地序幕开启。 　　 　　“地王”改规划消化高地价 　　 　　每一次“地王”的诞生，都直接助推了周边楼盘价格的疯涨。“地王”拿到了地，面对着过高的楼面价格，民众怀疑，这么高的价格能卖出去么?地王们没有担心，因为地王