新景祥2010怀柔区湖光小区甲26号项目竞标报告77页.pptxVIP

怀柔区湖光小区甲26号项目竞标报告;提报背景 房地产经过了 08年的哀鸿遍野，09年压抑的需求集中释放，高涨的房价摧毁了购房者的理性。进入2010年，房价更像是一匹脱了缰的野马，由此政府再也不能坐视不理，出台了“历史上最为严厉的调控”，给楼市打了一针冷却剂，而目前政策未出现松动的意思，项目处于投资需求较为严重的郊县，受到的影响更大，市场我们是无法改变的，那么在我们主观可控的范围内做好自身才是根本。;;项目背景;2009.12;实行更为严格的差别化住房信贷政策;;北京市场分析;成交量下降较高区域;1、北京市整体成交量受到新政影响严重； 2、中心城区价格坚挺，外围热点区域价格受到政策影响严重； ;项目背景;区域规划;在新城区的西部，以红螺山—雁栖湖风景旅游度假区为依托逐步把红螺山-雁栖湖市级旅游度假区 建设成集会议、休闲、健身、娱乐为一体，环境宜人，设施完善，功能完备，高品质的综合型旅游 度假区。新城东区，怀柔新城150亩滨河森林公园建成后将是一个多功能为一体的公园系统，堪比 纽约的中央公园。;;区域市场分析;区域发展小结;项目背景;项目区位;项目四至;项目现状;基础指标;纯正的三居两厅,面积161.64㎡大面宽主卧。; 项目优点;项目高价格与针对客群之间的矛盾。（新政） 小体量，无规模效应和品牌影响力。;项目背景;目前怀柔市房地产项目主要以别墅、洋房为主流产品，各项目区域相对较为分散。 在售项目：顶秀美泉小镇、世嘉光织谷、天恒别墅山。 待售项目：府前观邸、影人四季花园、雁栖半岛。 洋房产品重点参考项目为美泉小镇及光织谷。;开发商 ;现场实景;典型项目;世嘉光织谷;;未来客群：府前观邸项目主要为回迁户，据了解目前项目基本已经内部 消化完毕，可参考性较小。;即将推出项目——影人四季花园 （益田 奥斯卡）;竞争分析;项目背景;;;序号 ;项目背景;;托斯卡纳：阳光、浪漫、轻松、艺术。 ;天赐美景 有山有水的公园——视觉及心理的双重享受 只属于少数人的公园;非一般的公园——小而精致;非一般的公园——小而精致的内景观;盗贼也要评估风险——打造安全城堡;品质——服务;;项??背景;客群定位 ;边缘客户——投资客;项目定位体系—九大要素;;;;湖光一品;形象主题——涟漪泛泛 怀柔欧典;项目背景;价格定位;;项目背景;;;;;两种支持;三项展示——活动展示;;策略综述：;价格策略（调价）—价格调整策略;;推售策略—销售排期;推售策略—销售测算;项目总监;主要职责