房地产经济学课后【经济0901班】.pptVIP

房地产经济学 经济增长与房市、股市分析 经济0901 宋万韬： 王伟懿： 吴佳颖： 严强： 邹攀： 李清： 经济增长与房市、楼市 泡沫的存在 为何低迷 股市、楼市—经济晴雨表 股市与楼市存在高度的正相关关系。不存在所谓的“跷跷板”关系。绝大部分情况下，股市都领先于楼市，香港为4个月左右，我国大陆为5个月左右。相较而言，香港楼市与股市的变化情况，有很大的共性，这点值得我们参考。股市领先于楼市的主要原因，一是股市是经济的晴雨表，对经济和流动性的变化的反应快；二是股市流动性优于楼市，投资者在短时间内可很方便的进出；三是股市的财富效应明显，牛市时促进楼市需求，熊市时抑制楼市需求。 总结 * * 稳定经济增长是任何一个国家经济政策追求的目标。中国经济稳定增长究竟靠什么，一直都是众说纷纭。 　　一般而言，从需求角度看，刺激经济增长的立足点在出口需求、政府需求、私人投资需求和消费需求，其中，政府需求包括政府投资需求和消费需求。从中国经济发展的环境看，出口需求以及政府消费需求对中国经济增长率的贡献会降低，私人投资需求和消费需求、政府投资需求会成为稳定中国经济增长的主力。 受次贷危机和欧债危机的影响，欧美等发达国家经济增长乏力，对中国的出口影响较大，换句话说，中国经济难以依靠出口来大规模拉动经济。9月12日中国政府出台了一系列促进外贸增长的政策措施，其中包括优化外贸国际市场布局，支持企业开拓非洲、拉美、东南亚、中东欧等新兴市场。这对促进出口是有益的，但是毕竟欧美国家是发达国家，是中国商品出口的主要市场，其他市场短时期在规模上难以取代。 有人提出，应通过消费促进经济增长。但中国股市在2008年大跌后，2009年有一些起色，之后基本处于熊市状态。股市是中低收入者投资的重要场所，不少中低收入者将家庭以及个人收入大量投入股市，股市低迷导致其股票被套，有的还被套得很深。 楼市方面，自2005年至2011年房价大涨，很多中低收入家庭倾其所有购房，有的还要还房贷。 由于中低收入者是一个国家消费的主力军，股市、楼市两个市场套牢中低收入者的财富，依靠消费支撑经济增长就同样不现实。尽管高收入者能带动一部分消费，但中国的高收入者毕竟属于少数，难以撑起一个国家的消费。据汇丰银行的一份新报告说，2012年世界大约四分之一奢侈品的买家是中国公民。这种消费对中国经济的贡献不大，因为中国人消费的奢侈品多数是外国品牌，而且仅有10%的交易是在中国内地达成的。 从平均意义上看，股市、楼市两个市场套牢中低收入者财富，实际上影响了居民的收入增长。让中低收入者从股市、楼市中解套是稳定中国经济增长非常重要的一环。应给股市喘息的机会，让股市涨一涨；同时，加大保障性住房的供给。让中低收入者从股市、楼市中解脱出来，中国居民才能扩大对其他商品的消费。通过采取这样的措施，才能使中国经济增长的原动力得到恢复和增强。 中共中央政治局会议指出，继续加强和改善宏观调控，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，着力解决经济运行中的突出矛盾和问题，增强宏观调控的预见性、针对性、灵活性，把握好调控重点、节奏、力度；深化改革开放，着力推进经济结构调整和发展方式转变，提高经济发展质量和效益，切实加强节能减排和生态环境保护；更加注重改善民生，促进经济社会又好又快发展。 “保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨”这一保一控，我们可以得出国家加强和改善宏观调控的政策不会改变，那就是抑制通货膨胀，而“增强宏观调控的预见性、针对性、灵活性，把握好调控重点、节奏、力度”则表明针对经济活动过程中出现的新问题，灵活地把握政策，通过对宏观调控政策进行微调来解决问题，目的就是保持经济平稳较快发展，这就使得市场对下半年的一些宏观政策面微调有了一定的预期。 股市的泡沫是什么？因为股市大量的交易是账，账所面临的情况有二：一个是其代表的实际资产的历史总量，是会计所提交的结果；另一个是资产的本身价值量，是在会计基础上的“评估值”，因为股市的重要性，各国政府对估值通过会计准则进行了控制。我国也才从今年开始引用了国际惯例，适用了公允价值的计量或评估标准。 有了公允价值这个计量尺度，对泡沫的认识就容易深化了：如果市场上的投资对象，即股票，其所代表的实际资产经公允评估后严重虚置，大量的名不符实，则资产价格严重偏离其价值的部分，也就是泡沫便可怕起来，一旦破裂，整体经济将受损坏，甚至波及全球或全球的某个重大局部，如八十年代的日本，九十年代末的亚洲金融危机等。