工业地价新政多重影响.docVIP

工业地价新政多重影响 　　●《标准》的出台，是近年来发布的直接调控工业用地价格的最强硬的指标。作为价格，它体现了现行条件下土地资源的基本价值;作为“红线”，它是“低价出让国有土地”的判断标准。 　　●《标准》的直接影响在于显著提高工业用地出让价格，打击低价出让土地行为。同时，有利于发挥土地政策对区域协调发展的宏观调控作用，推进区域间协调发展。 　　●《标准》的目的是利用价格机制，严控工业用地供应“闸门”，它的一系列规定迫使多数工业用地集中布局，促进了地方政府“熟地出让”，也引导企业以租赁或短期出让的方式获得工业用地。如果这一目的实现，必能抑制工业项目滥占土地的现象，压缩工业用地规模。 　　 　　应当说，《全国工业用地出让最低价标准》的出台，是近年来发布的直接调控工业用地价格的最强硬的指标，对地方政府触动之深、波及面之广，是前所未有的。因此，分析其实施的预期影响，对于更好地执行工业用地出让最低价标准和有效实现政策目标，具有现实意义。 　　 　　最低价标准，是一种理性管理理念 　　 　　《标准》的本质是稀缺资源价格保护，工业用地出让最低价标准是政府的调控价格而非现实市场上的实际价格。因此，其价格水平、价格形成机制显然不仅仅包括“市场理性”因素，而是着重体现了一种理性管理的理念。事实上，我国目前的工业用地市场，还不是完全竞争意义上的理性、规范的市场，其现实价格在很大程度上是偏离其应有价值的。因此，政府通过调控价格进行适时、适度的干预是对这种偏离的纠正，是对工业用地市场化进程的促进。《标准》的颁布，既是政府的调控价格，也是执法的警示“红线”。作为价格，它体现了现行条件下土地资源的基本价值，并综合考虑了经济、社会等政策走势的影响;作为“红线”，它可以作为“低价出让国有土地”的判断标准，增强法律的可操作性。 　　与以前有关政策要求制订的“协议出让最低价标准”相比，这次《标准》的显著特点在于它的统一性和刚性。根据国土资源部的调查显示，此前各省自行制订的协议出让最低价标准各种各样，有的为土地各??成本之和，有的为基准地价的一定比例，有的仅为土地出让金。这种“各自相对独立，全国差异显著”的标准体系显然既不利于有效规范土地市场，也不利于宏观上的区域平衡和政策引导。所以，规范内容、统一标准是土地管理和宏观调控大势所趋。从这个意义上讲，《标准》的统一性不是价格水平的全国统一，而是测算思路与方法的统一、内涵的统一、适用条件的统一，而且明确了配套的执行政策。与以前的“协议出让最低价不得低于基准地价的70%”的政策要求相比，大大提高了执行的刚性。那些习惯于在“修正”上动脑子、钻空子的做法恐怕就少有用武之地了。 　　 　　多重影响，积极与消极并存 　　 　　基于《标准》的性质与特点，笔者认为，其影响至少可以归纳为三类。 　　 　　第一类:《标准》实施将带来的最直接的影响，也是政策出台的基本目标，具体包括两个方面: 　　一是提高工业用地价格，规范土地市场。标准出台的首要原因在于大量工业用地的低价、甚至零地价出让，抑制了宏观调控的效果。根据对全国31个省(市、区)的实际案例测算结果显示，现行全国工业用地一般状态下最低平均实际成本约为120元/平方米，其中东、中、西部的成本价水平分别为160元/平方米、83元/平方米、105元/平方米。而全国工业用地平均成交价则为91元/平方米，其中东、中、西部的成交价水平分别为129元/平方米、72元/平方米、63元/平方米，实际成交价格远低于现实成本，而且，这种现象已持续多年。为解决上述问题，这次《标准》在测算过程中，体现了成本控制原则，即工业用地出让最低价不低于其基本成本，并适当考虑了征地补偿费用上涨等因素的影响。显然，与目前多数地区赔本卖地的现实相比，《标准》的出台必将显著提高工业用地出让价格，并成为执法监督、打击低价出让土地行为的重要判定标准。 　　二是启动工业地价杠杆，协调区域经济发展。按照国务院2006年31号文件的有关要求，工业用地出让最低价标准在制订过程中充分考虑了土地等级、区域土地利用政策，体现了我国东、中、西部地区经济发展水平的差异，同时也考虑了区域产业政策和经济发展布局的宏观战略。对全国2864个县市的最低价标准水平统计分析显示，全国最低价标准均值179元/平方米，其中东、中、西各区域的区域均值分别为269元/平方米、143元/平方米、105元/平方米，东、中、西部地区差异显著，各区域所辖重点城市的最低标准均值显著高于所在区域的区域均值。因此，标准在总体上呈现“东部高于西部、沿海高于内陆”的变化趋势，体现了在不同区域间形成合理的工业用地价格差异，有利于鼓励区域间产业结构的调整和产业的梯度转移，发挥土地政策对区域协调发展的宏观调控作用，推进区域间协调发展。