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物业小区治理内涵基本模式及其对物业管理影响 　　中图分类号：F293 文献标识码：A 　　内容摘要：物业小区最基本的治理模式是由业主、业委会和物业服务企业三方参与的最简博弈，结果是业主的控制得以实现。但是，由于存在初始权利配置的不同情况，博弈结果有很多种，对小区物业管理产生不同的影响。这表明：合理调整初始产权配置，有助于加强业主对物业小区的治理。 　　关键词：物业管理 物业小区治理 业主 业委会 物业服务企业 　　 　　物业小区治理的内涵 　　 　　（一）基本理论范畴 　　治理一词，源于英文Governance，有时也译作管治。在政治学领域，治理通常指国家治理；在经济学领域，治理通常指公司治理；在社会学领域，治理通常指社区治理。综合起来，治理的本质就是（政治、经济、社会等）权利主体委托代理人运用权利从事（政治、经济、社会事务等）管理，从而间接实现对权利客体的控制。 　　在物业管理理论研究领域，物业小区治理是指业主作为权利主体委托物业服务企业对物业本身（主要是指共有的物业）以及物业小区相应公共事务进行管理，从而实现对物业小区的控制。这种控制主要是通过业主、业委会和物业服务企业三方的委托、代理关系实现的，即是说业主选举业委会，并委托业委会聘请并监督物业服务企业对物业小区进行物业管理。 　　（二）与物业小区管理的区别和联系 　　物业管理是依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业小区管理是物业管理最常见也是最主要的形式。 　　其实，在物业形式极其简单（比如农村农房）的情况下，业主自行管理物业。这时，就没有复杂的治理结构。此时，治理和管理本身就是一回事。然而，现代物业形式非常复杂，需要专业分工，业主没有能力也没有时间自行管理物业。在这种情况下，业主就需要授权给专门的物业服务企业对其物业进行管理。于是，治理和管理就分成了既区别又有联系的两个层面： 　　一是区别。首先，它们的层次不同，治理处于???略、决策层次，管理则处于具体、运行层次。其次，它们的目标不同，治理是实现业主对物业小区的控制，管理则是实现物业服务企业的目标。再次，它们的职能不同，治理是通过契约关系明确权责，实现监督和控制，管理则是通过物业服务企业的权威关系运营达成公司目标。另外，它们的法律地位也不相同，治理主要是业主依法按物业产权决定，管理则是由物业服务企业经营者决定。 　　二是联系。首先，它们都以物业小区作为客体。管理的对象就是小区物业及其配套设施，治理所控制的对象也是物业小区本身。其次，治理是管理的重要前提，管理是治理的重要实现途径。治理通过订立契约，明确权责，确定了对物业小区进行管理的基本框架，类似于“立法”；管理则是物业服务企业沿着这个既定的权利框架，直接达成企业目标，从而也间接地达成业主对物业小区控制的目的，类似于“执法”。 　　 　　物业小区治理的基本模式 　　 　　（一）基本参与方 　　物业小区治理中涉及的最基本参与方分别是：一是业主，指物业的所有权人，可以是自然人、法人和其它组织。二是业委会（业主委员会的简称），由业主或者业主大会会议选举产生，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。三是物业服务企业，指为业主和非业主使用人提供物业管理和服务的经济实体。业主、业委会和物业服务企业在物业小区治理中扮演不同的角色，拥有不同的权责，享有不同的地位： 　　一是业主是物业小区的权利主体，是物业小区治理的权利核心。业主享有对于建筑物内专有部分的住宅、经营性房屋的占有、使用、收益、处分的权利。业主也享有共有权，包括区分所有建筑物共有部分的共有权以及建筑区划内配套建设的公共场所、场地、设施的共有权；共有道路、车位的共有权；建筑物区划内配套建设的车位、车库的法定用役权。这种共有权包括使用权、收益分配权、危险和妨害的排除请求权。以产权为基础，业主还享有共同管理权，主要是指维护共有部位和共有物理性能以及保证配套设施运行的权利。 　　 　　二是业委会既是业主权利的代理人，又是物业管理权利的委托人，因此它是物业小区治理的重要枢纽。业主委员会的权力基础是业主对其物业的所有权，因此相对业主，它是代理人；同时，由于业委会并非专门的物业服务组织，所以它必须委托物业服务企业从事专业的物业管理和服务。 　　三是物业服务企业是物业权利两环节委托―代理关系的终点，是实现物业小区治理的关键环节。虽然物业服务企业本来是业主聘请来从事物业小区的管理，但其有独立的利益，所以可能会为自身谋利而损害业主利益。因此，能否最终实现业主利益，物业服务企业最为关键。 　　在整个委托―代理链条中，业主对物业小区的控制就转变成了对业委会、物业服务企业的控制。这