2009东莞金地塘厦项目营销策划报告325P（下）.ppt

约160-170平的三房单位舒适度相对较高，能满足本地客户的需求。且产品的赠送面积较大，能够改房，适应客户的喜好。 约 90余平米的小复式可以最多改为五房，但由于厅、房面积设计本身较小，做不了双主卧，产品的居住舒适度与本地市场产品相比较差异较大，本地客户的接受度相对较低。 2007年新政前市场表现： 区域市场历年供应量不大，区域市场热度不强； 区域市场价格提升迅速，资源型高端项目别墅面积300-700平米，总价800-3000万，洋房面积80-200平米，总价区间为50-100万。城市型普通项目洋房为6000元/平米，面积区间为110-150㎡，总价 40-90万。 深圳人拉动盘销售速度较高，洋房为月均50-60套，本地人拉动项目销售速度较慢，洋房为月均38套。别墅因价格变化，销售速度差异较大 2007年新政后市场表现： 市场深圳客户减少，销售速度明显下降 市场价格持续走高，走价不走量趋势表现明显 价格定位 价格定位 本项目综合得分：85 本项目1#、2#和3#楼 静态比准价格测算 本项目的入市时机：基于多种因素复合考虑，建议项目于08年5月推出 入市时机：基于多种因素复合考虑，建议本项目于08年5月推出 营销总控图 世联营销管理制度和 客户维护制度简介 项目经理制的垂直化管理 东莞公司总经理 销售现场工作制度 销售人员培训、激励方案 1.销售人员培训计划 E-Learning培训 目标明确/手段有效/课程多样 实战演练 沙盘模型讲解演练/周边配套讲解演练/弧形优势分析演练/园林讲解演练/样板间讲解 完备的培训课程体系 人员素质培训/客户服务培训/行业认知培训/ 业务流程培训/成单技巧培训 沉淀案例培训体系 与发展商对接制度 1.联合办公手册 销售的创新 客户让渡价值等于客户购买某产品的总价值感受（包括服务）减去客户购买该产品的总消耗（包括金钱、时间、精力等）。 世联客户资源和网络资源 世联小业主CRM系统 东莞 深圳 区域位置 地处梅观高速、机荷高速、莞深高速路网交汇点 经梅观高速南下连通观澜/龙华新城/福田中心区 经莞深高速北上连通松山湖/莞城 未来福龙路修通后可避免梅林关直接通向中心区/南山 区域交通：塘厦位于莞深高速、梅观高速的交汇点，与东莞、深圳交通便利，同深圳联系更为紧密。 与深圳交通关系 到福田中心区：车行20-30分钟， 到龙岗中心城/宝安机场：梅观+机荷可通达龙岗中心城/宝安机场 到南山：梅观+南坪可快速通往南山 与东莞交通关系 到莞城：车行30-40分钟,通勤费用在35元左右 区域发展：塘厦位于东莞的东部发展主轴上，是东莞的东南经济发展中心，定位为综合性加工工业基地和旅游度假区。 塘厦经济：塘厦是经济重镇，属于东莞第二圈层，经济实力强 塘厦整体经济实力位于东莞第二梯队，仅次于长安、虎门、东城，差距不大 在东莞东南片区中，塘厦经济实力名列前茅 塘厦经济持续增长，2006年GDP115.3亿元，增长9.8%，但GDP增长速度从04年后明显放缓。 塘厦产业：塘厦以外向型产业为主要产业，企业以加工型中小企业为主，有很大比例港台企业 塘厦镇工业以发展外向型加工为主，目前全镇共有28个工业区，其中镇级工业区6个、村级工业区22个 工业区内行业以五金、电子电器业为主，占到总企业数的71%，除此之外，玩具、鞋业、机械机器等也占到一定比例 塘厦外资企业1200多家，累计利用外资金额18亿美元，位于东莞前列。目前共有港、澳、台上市公司20多家，其中世界500强企业有华强三洋电子、华强三洋马达、汉华光电3家 全镇民营经济发达，至2005年底，全镇有个体工商户1.3万户，民营企业1205户 塘厦人口：人口结构一外拉人口为主，本地人口较少且经济实力较强，藏富于民。 市场板块：塘厦市场目前已形成三大板块，物业类型/价格水平/客户构成差异较大。 市场价格：资源性物业价格上涨速度快，推的两大高端资源型项目价格突破东莞市场价格箱体，逼近深圳龙华、龙岗高端物业价格 典型物业：银湖山庄 银湖山庄：投资客户比例过大，自住率低导致生活氛围淡薄，配套完善但没有被实际使用 典型物业：三正半山 三正半山：配套的商务服务功能〉生活服务功能。 骏景高尔夫——借势观澜高尔夫资源的高端golf生活社区 骏景高尔夫：入住率低，生活氛围单薄，并且缺乏有效配套 典型物业：森林1号 典型物业：观澜高尔夫 观澜湖高尔夫：配套围绕高尔夫/商务/度假修建，生活设施尚未启动，环境无可挑剔，但可居性差 关内豪宅化及关外的快速崛起 城市西、中、东三轴向发展：供应全面开花，城市建设进程加速 西轴：南山及深圳西岸供应将准豪宅/商务化，面向高端客户，逐渐退出主流市场 2009年 深惠线改造完毕 2010年 地铁3号线试运行 2010年前 与关内交通阻隔仍存在 2008-200