2009年苏州招商小石城项目营销策划报告.ppt

决定一座新城市的高度 是计算其天际线规模 还是摩天大楼离地有多远？ 最重要的是软硬件结合，物质与精神兼备，住在这里的业主都能得到快乐与希望 发现城市生命力 城市内涵-----艺术 艺术在项目的呈现 艺术装饰设计： 主题组团：八大国家艺术流派的建筑风格、园林景观 公共空间：大堂、梯厅、道路 公共配套：会所、商业街、幼儿园、 其他：休闲椅、大门、 社区垃圾桶、 识别系统 艺术营销：互动与活动 主题组团概念： 会所：社区文化中心 公共空间的打造：大堂、梯厅、电梯间、门牌 社区小品打造 艺术商业街 三大主题幼儿园 其他配套建议 销售组织联动经营构架：四手联弹，网络营销。 一期总体销售策略:最大限度的抢占市场份额 一期项目工作汇总大表 1 销售阶段划分 2 整案价格控制 3 全案资金回笼 4 场内销售团队组织构架 销售战略篇 5 销售组织联动经营构架 6 一期销售策略制定 7 项目工作汇总大表 总建筑面积92.4万平米，总资金回笼93.8亿 　 合计 面积35.3万平米， 资金回笼48.1亿 面积43.2万平米， 资金回笼34.6亿 面积13.88万平米， 资金回笼11.1亿 　 阶段合计 9.8亿 20.9亿 17.4亿 13.1亿 9.3亿 5.9亿 6.3亿 5.5亿 2.9亿 2.7亿　 　 资金回笼 5.6 13.9 15.8 15.2 11.3 7.66 9.04 6.44 3.12 4.32 　 推售面积 　 　 　 　 20000 18000 15000 12000 12000 　 商业 15000 13000 11000 8600 8000 7400 6800 8000 　 　 公寓 20000 17000 　 　 　 　 　 9000 8250 7500 别墅 价格走势 　 　 　 　 　 公寓　 　 别墅　 别墅　 公寓　 公寓　 公寓　 商业 商业　 公寓 公寓 公寓　 公寓　 商业 商业 商业 别墅 别墅 别墅　 　 拟推产品 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2009 　 年限 (七期+八期) (四期+五期+六期) (一期+二期+三期)) 　 区域划分 第三阶段（利润增长期） 第二阶段（价格上扬期） 第一阶段（启动期） 　 　 总体销售阶段划分 7500元/ ㎡ 2009年 11年 9000 8250 20000 8000 10000元/㎡ 12年 13年 2017年 10年 09年 14年 15年 16年 别墅均价 公寓均价 商业均价 12000 12000 15000 整案价格控制 20000 18000 6800 7400 20000元/㎡ 8000 8600 11000 13000 17000 15000 启动期 价格上扬期 利润增长期 16 15 14 13 12 11 10 09 2.9亿 启动期 价格上扬期 利润增长期 5.5亿 6.3亿 5.9亿 9.3亿 13.1亿 17.4亿 20.9亿 11.1亿元 34.6亿元 48.1亿元 计划资金回笼金额（单位：亿元） 计划销售期9年，完成总资金回笼93.8亿元 全案资金回笼 09 17 2.7亿 9.8亿 2亿 20亿 10亿 “一站式”服务体系 场内销售团队组织构架 专案经理（1） 销售主任（1） 行政主任/行政助理（1） 贷款专员（1） 销售主任（1） 招商驻现场工程师1人、家居设计师1人、银行1人、清洁8人 销售代表（8） 销售代表（8） 品牌营销 市中心品牌馆 博思堂全员营销 体验式营销 现场售楼处 地产咨询部 在苏州所有的招商银行站点建立销售站点， 对招商银行的客户进行产品推介会。 市中心品牌馆是社交中心，对招商的品牌及产品进行展示和宣传。 场外营销 现场售楼处是体验中心，贵宾级待遇，全程置业顾问完美服务，让客户更容易落定 推荐式营销 2、一期定价原则 3、项目产品定价步骤 4、一期价格策略 5、一期推案策略 一期销售策略制定 6、一期推案原则 1、一期总体销售策略 7、一期推案计划 8、一期销售去化分析 9、一期营销节奏 低价入市，实景聚气。 性价突显，叠联并进。 客群围营, 一次落定。 潜销亮相，确保开盘。 一期定价原则:分类定价，一户一价 产品分类定价 区域定价 单位定价 参考周边相近性质的楼盘之综合素质及价格水平 考量因素 位置、环境、景观、交通出入、内部规划、私密性 景观、朝向、采光差异化、户型供需状况、面积、 车位配置、建筑风格、功能格局、附加值 项目产品定价基本原则 区域组团优劣排序 确定区域均价 产品分类价差确定 逐