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关于国际旅游岛(海南)房价疯涨引发深思 　　［摘要］2009年12月31日《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》出台，海南国际旅游岛的建设正式上升为国家战略，此消息刚刚发布，各种房产界人士蜂拥而至。于是，海南的房价就如同是“乘着火箭往上涨”，而有调查表明，岛内民众对现在房价的合理程度认同为零，网络上对房价的言论也频频出现过激言辞，这都是值得我们关注的现象。本文对海南的房地产市场进行了分析并与93年的房地产市场进行对比，说明海南将不再重蹈覆辙。最后结合海南的现状和未来规划，提出海南房地产市场的走向和在这过程中海南省政府应落实的工作。 　　［关键词］国际旅游岛海南双轨制高房价 　　 　　一、国际旅游岛基本概述 　　1.国际旅游岛的含义 　　“国际旅游岛”是海南省委、省政府当前着力推进的海南岛建设目标。《体改院关于海南国际旅游岛的框??建议》中认为，所谓“国际旅游岛”是指在特定的岛屿区域内，限定在旅游产业领域范围中，对外实行以“免签证零关税”为主要特征的投资贸易自由化政策，有步骤地加快推进旅游服务自由化进程。在此基础上，海南省委、省政府又出台了《关于加快推进国际旅游岛建设的意见》，提出“国际旅游岛”就是旅游国际化程度高、生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的世界一流的海岛型国际旅游目的地。 　　2.海南建设国际旅游岛的必要性 　　海南建设国际旅游岛，利系海南800多万人民并惠及13亿全国人民，可强化我国参与全球化竞争的影响力。海南目前的经济不够景气，人们生活质量距离小康社会仍有不小的差距，所以海南的建设必须一切都要从实际出发，而海南拥有得天独厚的自然条件，独一无二的地理环境，这正是海南旅游产业建设利用的最好资源。同时海南旅游产业的发展，可以促进海南经济的发展，提高人们的生活水平与质量，缩小与内陆发展的距离，以实现同步发展。不同地区的人民会聚一处，还会产生文化碰撞的火花，更加有利于海南文化的创新。另外，建设海南国际旅游岛还是完成祖国统一大业的一个重要筹码。海南和台湾是我国大陆之外的两大岛屿，海南的开放和发展其政治影响重大而深远，有利于促进祖国的统一大业。 　　二、国际旅游岛房价疯涨的原因 　　“国际旅游岛”的确让一部分人头脑发热了。其实不仅仅是海南，从全国范围来看，各地区的房价都是呈现上涨势态，尤其是一线城市更是一直“高烧不退”。究竟是什么原因撑起了高房价呢？ 　　1.土地的特性促使房价上涨 　　土地作为人类社会活动的物质载体，有着其独特的属性：资源属性和资产属性。作为资源，土地具有稀缺性和不可移动性，特别是我国城市土地资源十分稀缺，使得土地作为资产进入市场时，供给变得极为有限，并且是逐渐减少，产生供给紧缺。再者，中国人具有强烈的土地情节，于是作为必需品的土地在市场上又具有需求的刚性。面对需求刚性，追求利润最大化的企业的理性选择必然是提高价格，获取最大化的利润。而作为中国的一部分的海南，自然也免不了此情此景。 　　2.我国所处的发展阶段促使房地产价格上涨 　　根据房地产业发展倒U曲线理论我们可知一个国家经济起飞阶段，而由于我国所处的发展阶段，需要房地产业及其相关产业的发展，带动GDP的发展。并且由于房地产发展存在两重因素，从而房地产业具有双层产业地位，常规因素使房地产具有基础产业的地位，而超常规因素使其具有支柱产业的特征；也正因为超常规因素的存在，才能使房地产发展呈倒U曲线趋势，才使房地产业高位增长成为可能。海南因上一场房地产泡沫，经济发展一直受限，直到2006才开始出现明显的反弹，现在也正保持着上涨的劲头。如此，在海南经济起飞的这个阶段，房价的上涨是不可避免的，甚至是高于经济的增长。 　　3.房地产金融市场不规范促使房地产价格上涨 　　目前，由于国内房地产金融的问题所在，而由此引申出房地产金融暗藏两大风险，房地产开发商贷款的风险、购房者贷款的风险。房地产金融的规范化、制度化、法制化将仍然欠缺，这就使房地产投机风险降低。这使得房产投机的成本也大大降低，投资者在相互炒作的过程中，使得房价上涨。房价的虚高加剧了风险的存在，使得银行越加处于危险边缘。一旦房地产泡沫破灭，投资者的所有风险将全部转移给银行。 　　4. 地方政府公共职能的缺位和错位导致房价上涨 　　由于政府调控不力，甚至地方政府漠视民生，才导致近年来房价疯涨。政府地价征地，高价出让，卖地越多财政收入越多；土地价格越高政府收益越大，“政绩”也越突出。有时候，政府甚至会暗中操盘，唆使开发商哄高地价。政府的主导或参与是造成房地产价格不正常上涨的深层原因。 　　综上所述，房价的上涨是多种因素综合的结果，也是经济发展的必经阶段。 　　三、海南是否会重演93年的房地产泡沫悲剧 　　在国际旅游岛概念炒作下，在一些开发商和投资投机者的运