第五篇 章 房地产开发企业的上市融资、债券融资和项目融资 房地产金融课件.pptVIP

第五章 房地产开发企业的上市融资、债券融资和项目融资 第二节 房地产企业的债券融资 第一节 房地产开发企业的上市融资 第三节 房地产项目融资 学习目标 1．房地产开发企业上市融资的含义、特点、方法和程序； 2．房地产开发企业债券融资的含义、特点、方法和程序； 3．房地产开发企业项目融资的特点和模式； 4．房地产开发企业不同融资方式优缺点的比较。 第一节 房地产开发企业的上市融资 一、上市融资的含义 上市融资：上市融资是指股份有限公司通过公开发行股票，并在证券交易所挂牌交易来达到融资目的的融资方式。 上市融资优点： 上市融资没有股东的利息负担； 上市融资没有固定的到期日，募集的资金 是永久性资金，只有到了公司破产清算时才需偿还，因此资金较为稳定； 上市融资的资金成本较低，融资所获资金成为公司的权益资本，降低了资产负债率，进而提高公司的信用等级，并为承担更多的负债提供强有力的支持。 发行股票的条件： 上市公司公开发行股票 ，根据2005年10月修订的《证券法》第13条规定，公司公开发行新股应当符合以下条件： （1）具备健全且运行良好的组织机构； （2）具有持续盈利能力，财务状况良好； （3）最近三年财务会计文件无虚假记载，无其他重大违法行为； （4）经国务院批准的国务院证券监督管理机构规定的其他条件。 首次发行股票的条件： 《首次公开发行股票并上市管理办法》（证监会令第32号）第33条规定，首次公开发行股票的发行人应该符合以下条件： （1）最近3个会计年度净利润均为正数且累计超过人民币3000万元，净利润以扣除非经常性损益前后较低者为计算依据； （2）最近3个会计年度经营活动产生的现金流量净额累计超过人民币5000万元；或者最近3个会计年度营业收入累计超过人民币3亿元；发行前股本总额不少于人民币3000万元； （3）最近一期末无形资产（扣除土地使用权、水面养殖权和采矿权等后）占净资产的比例不高于20％；最近一期末不存在未弥补亏损。 中国大陆企业海外上市的主要目标市场包括香港联交所、新加坡交易所、纽约交易所等，其中登陆香港联合交易所，通过发行“H股”上市成为大部分房地产企业进入海外资本市场的重要途径。 （二）在海外资本市场首次公开上市 所谓“借壳”上市，是指房地产企业通过购买上市公司股权，成为大股东，然后将优质资产或有良好收入预期的资产注入该上市公司，彻底改变其经营业绩，达到证券监管机构规定的增发和配股的要求，最终实现通过证券市场融资目的的资本运作方式。所谓的“壳”指经营业绩较差甚至已被证券监管机构警告或勒令暂停交易的上市公司，而这种“壳”资源的价值就在于其作为上市公司所特有的资本市场融资能力。 （三）在国内或海外资本市场“借壳”上市 三、融资准备与股票发行 股票在上市发行前，上市公司与股票的代理发行商签订代理发行合同，确定股票发行的方式，明确各方面的责任。股票代理发行的方式按承担的风险不同，一般分为包销发行方式和代理发行方式两种。 包销发行方式：这种股票发行方式是由代理股票发行的证券商一次性将上市公司新发行的全部或部分股票承购下来，并垫支相当于股票发行价格的全部资本。 代理发行方式：这种发行方式是由上市公司自己发行，中间只委托证券公司代为推销，证券公司只收取一定的手续费。 房地产企业的股票发行： 四、中国房地产企业上市融资的历程 1990年～1993年：试点阶段 1993年～1999年：明令禁止阶段 1999年～2001年：解禁试点阶段 2001年至今：稳步发展阶段 五、中国房地产企业上市融资的意义 上市融资能为房地产企业提供稳定的资金来源； 上市融资能够有效提升房地产企业的经营管理水平； 上市融资能够降低房地产企业的融资成本； 上市融资能够提升房地产企业的公众形象。 第二节 房地产企业的债券融资 一、债券融资的特点和种类 债券是一种有价证券，是社会各类经济主体为筹集资金而向债券投资者出具的承诺按一定利率定期支付利息并到期偿还本金的债权债务凭证。债券持有者与发行者之间是一种债权债务关系，债券持有者是债权人，债券发行者是债务人。 债券融资的特点： 偿还性 流动性 安全性 收益性 债券的种类： 按照发行主体的不同可将其分为政府债券、金融债券和公司债券； 按照计息方式的不同可将其分为单利债券、复利债券、贴现债券和累进利率债券； 按照利率是否固定可将其分为固定利率债券和浮动利率债券； 按照债券形态不同可将其分为实物债券、凭证式债券、记账式债券。 二、中国房地产企业的债券融资方式 公司债券：是企业为了筹措资金，按照法定程序向社会发行、承诺按照约定利率和日期支付利息并到期偿还本金的一种债券。公司债券发行金额一般较大，存续期在一年以上，它能在较短的时间内为企业募集到大量资金，并且债券利息能够在税前列支，具备一