世联行市场观点： 深圳楼市探底，观望状态曙光再现.pdfVIP

联行市场观点：深圳楼市探底，观望状态曙光再现 联行综合规划室 当前市场背景： 自去年“9.27 ”新政调控以来，整个房地产市场交易量急剧萎缩，呈现观望气氛。延续2007 年的市场行情，2008 年无 论是新盘市场还是二手房市场，都明显地体现出一定程度的价量齐跌。“5.1”春交会的来临对于众多开发商来说是一个宣传 产品，促销楼盘的好机会。目前，春交会展场已被各大开发商所占领，新的促销浪潮已基 形成。为了能够快速应对“5.1” 期间发生的市场变化，经纪业务需要紧跟春交会动态，把握深圳楼市探底之后的机会点，引导客户做出正确的置业选择。 1. “5 ·1”春交会期间的市场表现以及影响程度 1) 新推住宅多集中在关外，优惠新盘价格见底： “5 ·1”春交会新盘推售高峰期来临，从新盘的供应情况来看，九成以上产品集中在关外，产品类型以中小户型 的普通住宅为主；从新盘的推售价格来看，关外的龙坂、龙华、宝安中心区一手房折后均价在8500-9500 元/平方 米；关内的促销楼盘一手房折后均价在12000-15000 元/平方米。可见，新盘降价将促使楼市价格见底，由于住房 刚性需求的存在，价格探底将成为 家进入市场的信号，预计新盘在 “5 ·1”过后楼盘低价入市将会告一段落。 同时在经历了市场观望期的二手房，将以一手房价格为市场参考进行合理调整，是 卖双方撮合交易的良好时机。 2) 新盘集中促销策略对豪宅市场的影响较小： 开发商利用“5.1”春交会推广新项目，特价房优惠成为新盘促销的主要方式，但实际的特价房数量将不会超过10% ； 新盘集中促销策略对普通住宅市场有一定程度的影响，但是对于具有产品特质和高端客户群的豪宅市场并未造成 太大影响，在一定程度上反而增加了高端物业成交的几率。 3) 面对市场调整期，客户的置业意向趋于理性： 由于对市场预期的不确定性，目前是 方市场为主导，新盘交易量和二手房价格是影响客户成交意向的关键因素。 普通住宅客户较关注 “5.1”期间的促销楼盘，在置业的选择过程中会“货比三家”，选择更加价廉物美的物业； 豪宅客户更关注于产品的特质，豪宅 体配套 （物业管理、医疗、教育等）以及城际融合的程度 （交通和轨道建 设），在市场变化的过程中，客户的置业意向更加趋于理性。 2. 深圳楼市探底情况下对客户的引导 1) 楼市探底期，客户选择二手房的优势： 在楼市探底期，卖方市场大量抛盘出货、价格下调的情况下，买家择机进入能更好地把握市场先机。就目前的市场 供需情况而言，选择二手房物业会具备三大优 。第一，二手房具有更强的流通性，变现能力强于一手房；第二， 二手房的选择面较广，无论是不同物业的选择，还是不同区域的选择，二手房的选择范围都会更加灵活；第三，过 户和物业交接手续办完后，二手房立即可用，不存在期房风险。 2) 豪宅高端产品入市机会已 成熟： 豪宅产品具备稀缺性、不可复制性，目前深圳市场豪宅供应量仅占全市住房供应量10% 以内，市场上的豪宅产品日 渐稀缺，故在市场调整的过程中受到降价因素的影响较小，应引导客户积极选择价格已经探底的豪宅产品，入市时 机已经成熟。 3) 挖掘区域价值，树立理性置业观念： 在淡市中区域价值会更加凸显，选择经济发达、交通便利、配套成熟的核心区域是入市购房考虑的先决条件和重 要因素。在城际融合的城市化发展进程中，深圳范围内的核心区域主要分布在福田中心区、南山中心区、罗湖金 融区、华侨城和红树林等地。市场理性回归的大环境下，购房者树立理性置业观是非常必要的，过多关注眼前优 惠折扣，盲目跟风购房也并不可取，应根据自身经济情况和承受能力来进行合理置业。 4) 汇率变化后的市场机会： 人民币的持续升值为境外投资者带来了大量的投资机会，面对汇率变化所引起的国际货币贬值，应重点引导有置 业需求的港澳台地区、外国籍潜在客户进行不动产投资，利用投资杠杆其达到资产保值的目的。 5) 解决负利率问题引起的货币贬值： 目前CPI 的持续上 （8%以上）冲减了储蓄客户的利率收入（2.25% ），把钱放在银行使消费者的实际购 能力持 续下降。应引导客户充分权衡其中利弊，利用房地产长期保值的特性为客户提供保值选择。 （案例如下：6 次加息依然追不上CPI ）