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论容积率改变对地价影响 　　摘 要 研究目的：从容积率不同改变模式出发，研究其对地价产生的影响，并据此针对涉及容积率改变补交土地出让金的政策进行分析；研究方法：定性分析与定量分析相结合的方法；研究结论：根据容积率改变的模式看，容积率改变对地价的影响深刻且复杂，并不表现为简单的正相关关系，其不同的改变模式、改变幅度、改变阶段对地价的影响程度、幅度均不相同。结合实际，在改变容积率补交土地出让金的问题中，政策补交法有明显局限性，评估差价法比较合理、准确。 　　关键词 容积率 改变 地价 影响 　　中图分类号： F293 文献标识码：A 　　 随着房地产市场的发展和土地集约利用观念的深入，房地产开发中改变容积率的现象相当普遍，甚至有些随意，针对这些情况，国家陆续出台了一些规范政策性文件，使其逐步走上规范道路。在这些措施中，补交出让金政策是核心，如何科学合理地补交出让金一直是各方关注的重点，尤其是《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）中的“…经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。”争议较大。本文以安阳市房地产开发中几个有代表性的容积率改变实例为基础，分析容积率改变对地价的影响以及现行政策的利弊。 　　一、 概述 　　 （一）安阳市房地产开发现状。 　　 安阳市位于河南省最北部，市辖五县四区，城市总面积为7413平方公里，建成区247平方公里。中心城区建成区面积约95平方公里，中心城区城市人口73.9万人。随着城市经济的快速发展，城市化进程的不断推进，房地产业也在逐步完善与规范中崛起， 1999―2010年房地产开发投资年均增长率为37.9%，市区人均住宅建筑面积由15.82m2增至25.18m2。2010年全市共完成房地产开发投资98.72亿元，同比增长32.3%，房屋施工面积1117.1万m2，共销售商品房屋339.88万m2，同比增长39.3%；实现销售额74.67亿元，同比增长58%。 　　 在2002年以前安阳市房地产开发建筑以多层建筑为主，2002年至2007年出现小高层并逐渐成为主流，随着安??市人民政府下发《关于进一步加强耕地保护促进节约集约利用土地的通知》（安政阅〔2008〕70号）规定：要充分利用空中资源，合理开发地下空间，鼓励建设高层建筑。建筑结构也由砖混发展到框架、剪力墙结构。再加上城建三年计划的实施和推进，房屋施工规模持续扩大，这些都不可避免地导致容积率发生改变。 　　 （二） 影响容积率改变的主要建筑指标。 　　 1.相关指标。 　　 容积率：是指一定区域范围内，建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比。一定区域范围内容积率的大小反映了土地利用强度。容积率通过影响土地利用效率从而影响土地提供的经济剩余量进而影响土地的价格，在城市总体规划确定的基础上,它是影响地价的最主要因素之一,其变化可导致地价的大幅度上升或下降。影响容积率改变的最主要的建筑指标是建筑密度、建筑结构。 　　 建筑密度：是地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。它的大小是衡量一个城市居住环境的综合性指标，在一定程度上，建筑密度的大小意味着房屋栋间间距的大小，绿地及室外活动空间的多少，采光、通风等卫生条件及消防条件的优劣和居住环境质量的高低。 　　 建筑结构：主要指建筑物的结构构造和承重材料类型，一般有砖木结构、砖混结构、框架结构、剪力墙结构、钢结构等，不同的建筑结构其建安成本不同，对容积率的影响往往较大。 　　 2.影响容积率改变的一般规律。 　　 一般认为, 在商品房单方售价和建造成本保持不变的情况下,提高容积率指标, 在同面积土地上开发能获得更多的建筑面积,单方分摊的地价额减少, 从而降低总成本, 提高土地开发的总收益, 获得更多的经济剩余,地价上升；反之, 容积率降低, 土地开发收益降低, 地价下降。但是,城市地价受到其它因素的协同制约,使得容积率与地价之间存在着复杂的变化规律。 　　 影响容积率改变的最主要的建筑指标建筑密度、建筑结构，二者的改变与容积率的改变有直接的关系，建筑密度的增减会直接造成容积率的改变，不同的建筑结构对容积率的影响往往较大，改变建筑结构会大幅度提高或降低容积率，从而影响地价。 　　 3.安阳市主要建筑类型。 　　 根据市场调查，目前安阳市主要建筑类型及建筑指标具体见下表： 　　表1 安阳市主要建筑类型与结构表 　　 单位：元/m2 　　 　　二、容积率改变的几种模式 　　 根据安阳市实际情况，在只考虑建筑密度、建筑结构情况下的容积率改变模式主要有三种：一是建筑密度、建筑结构不变的容积率改变模式，一般是旧房增建或小幅度单纯地提高层数