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限外后境外资金进入我国房地产市场SWOT分析及管理建议 　　[摘要] 一年内，我国先后出台了4个对外资进入房地产市场进行规范、限制和管理的文件。本文主要分析了限外政策后，外资进入我国房地产市场的优势、劣势、机会和威胁，并在此基础上，提出相应的外资管理建议。 　　[关键词] 房地产 外资 SWOT分析 　　 　　一、引言 　　自2006年7月建设部等六部委出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》开始，一年内我国又相继出台了三个配套文件对外资进入房地产市场进行限制和管理。但国家统计局的统计数据显示，2007年1月～7月全国房地产开发企业资金来源为18689亿元，同比增长29.6%。其中，国内贷款为3951亿元，同比增长21.38%；利用外资333亿元，同比增长74.5%。可见，限外政策并没能有效地限制外商在我国房地产市场上的投资。本文试图对限外后境外资金进入我国房地产市场进行SWOT分析，提出相应的管理对策建议。 　　二、外资进入我国房地产市场的SWOT分析 　　1.优势 　　(1)资本优势。首先，进入我国房地产市场的境外机构投资者大多自有资金实力雄厚。摩根斯坦利、新加坡凯德置业、美国高盛等，动辄以数亿甚至数十亿的资金投入市场，凯德置业以17.46亿元全资收购北京华联商厦安贞店和望京购物中心等“大手笔”事件展现出的资本优势是国内企业难以比拟的。其次，在国际融资上，据《外债管理暂行办法》，中资企业对外借款需要申请借款指标并经审批；而外商投资企业在“投注差”范围内则无需审批，为其向外融资提供了便利。同时，外资房地产企业还可通过增大“投注差”、短期外债连续借还等方式规避外债管理政策的限制。第三，在宏观调控背景下，国内银行信贷资金投向房地产更加注重风险控制。相对于一般中资房地产企业而言，外资企业在资金规模、经营管理等方面具有优势，银行的信用评级往往较高，更易获取银行信贷支持。根据重庆市房地产业贷款余额前50家企业的情况看：外资房地产企业平均贷款余额达4.93亿元人民币。中资房地产企业则为3.20亿元人民币。外资企业平均贷款余额是中资企业贷款余额的1.54倍。 　　(2)先发优势。通观发达国家房地产市场发展的经验，行业的金融化、专业化是未来发展的主要方向。外资房地产公司经过多年的发展，在规范的产品、高质量的服务和生产效率上有着更明显的先发优势。 　　(3)人才优势。在国内从事房地产行业的人数众多，但大多是从其他行业、专业“半道出家”的。相比之下，外资企业中，人员专业分工明确，大多是受过专业训练和教育，经验丰富的行家里手。 　　2.劣势 　　限外后，外资投资中国房地产市场上出现两大明显转变。转变之一是外资从购买物业扩大到直接开发。去年7月的“限外令”及9月的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，限制的是外资投资现成物业，对房地产开发领域则仅取消了相应优惠条件，而没有其他限制，致使外资将目标转向直接开发。2007年以来公布的众多外商投资房地产项目中，直接开发占到了相当大的比重。直接开发与收购成熟物业加以包装、快进快出的投资方式相比，直接开发建设周期长、资金回收慢，受市场价格预期、政策环境变化的影响大，潜在风险更为突出。 　　转变之二是外资的投资区域逐步从一线城市扩大到二线城市。以成都为例，至2006年底，进驻其中的外资房地产开发企业总数达53家，其中法人企业为45家，进入资金超过100亿元。房地产项目的开发极具地区差异性，而我国各地普遍存在“熟人经济”现象，房地产项目与政府部门联系十分紧密，外资只有适应当地的风俗习惯、人文环境，才能获得预期的收益。与当地中资企业相比，外资在天时、地利、人和上都处于劣势。 　　3.机会 　　一是中国内地经济持续快速发展。进入21世纪以来，中国政治局势稳定、经济前景良好、本地市场巨大、消费人群日渐富裕，房地产市场迅猛发展，为外资的进入提供了契机。二是中国房地产市场本身蕴藏着巨大的投资需求。由于投资不足，今年前两个季度，北京市场的土地开发供应量相对于去年下降30%。因此，房地产市场对外资的吸引力巨大，需求导向下的资本涌入难以阻挡。三是人民币的逐步升值。由社会生产率提高所带来的经济繁荣，已经刺激了人民币的逐步升值，更是给国际资本带来了潜在的汇兑收益，加之当前白热化的房地产价格上升趋势，为国际资本的大举介入，通过对人民币计价资产的投资，从而达到分享房地产项目盈利和汇兑收益等双重利润提供了良机。 　　4.威胁 　　尽管我国房地产市场具有很大的诱惑力,但外资投入仍然面临一系列威胁。一是汇率风险。中国人民银行从今年的5月21日起开始上调汇率弹性幅度，银行间即期外汇市场人民币兑换美元汇率交易价浮动幅度由3‰上升至5‰。人民币汇率弹性的增大，增加了汇率的不确定性，使外资进入中国房地